Erstbezug vom Developer
Wann sinnvoll, wann nicht?
Im Panama geht es aufwärts, seit fast 30 Jahren weist das Land das doppelte Wirtschaftswachstum pro Jahr aus als der Durchschnitt aller lateinamerikanischen Länder. Neue Wohntürme schiessen in den Himmel. Eine Kaufgelegenheit?
Rechtliches Umfeld
Welchen Schutz geniessen Käufer von Immobilien in der Planungs- und Bauphase? Welche Risiken gibt es? Welche Vorteile hat man?
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Warum ein Klick am PC den Unterschied ausmacht. Von welchen unserer Dienstleistungen du kostenlos profitieren kannst
Private Kommunen-Projekte
Für Neuankömmlinge immer wieder reizvoll: Das deutsche Dorf, wo man sich gegenseitig unterstützt und versteht. Wie sieht die Praxis aus?
Rechtliches Umfeld
Der Begriff "Bananenrepublik" wird mittlerweile auch in Ländern der EU gebraucht, um auf die erhebliche Einflussnahme von Grosskonzernen auf die Gesetzgebung und die damit verbundene Bereicherung auf Kosten des Steuerzahlers hinzuweisen. Ursprünglich entstand er jedoch vor über 100 Jahren im Zusammenhang mit der Intervention der USA in Honduras, um die Interessen der "United Fruit Company" (später "Chiquita") zu schützen. So wurden in einem Land nach dem anderen Marionettenregierungen installiert, welche die Gesetze zu Gunsten der Grosskonzerne machten.
Das kontinuierliche starke Wirtschaftswachsum in Panama ist sicherlich auch zum grossen Teil den Lobbyisten zu verdanken, welche investorenfreundliche Rahmenbedingungen geschaffen haben.
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Developer haben eine relativ grosse Freiheit in der Ausgestaltung ihrer Verträge und es gibt hier viele Klauseln, welche einseitig zu deren Gunsten formuliert sind. Dies betrifft: offener Baubeginn, offenes Fertigstellungsdatum ohne Konsequenz bei Verzögerungen, keinerlei Verpflichtungen zur Absicherung der Fertigstellung, Möglichkeiten von Projektänderungen und Preiserhöhungen. Im Gegensatz dazu muss der Käufer mit sofortigen Konsequenzen rechnen, sollte er die Wohnung nicht umgehend nach Fertigstellung übernehmen und die Restzahlung leisten.
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In der Regel wird mit dem Bau begonnen, wenn zwischen 30% - 40% der Wohnungen vorverkauft wurden. Dann gibt die Bank dem Developer die nötigen Kredite. Vom Vorverkaufsstart bis zur Übergabe der ersten Wohnungen können durchaus 4-5 Jahre vergehen. Ab Schaffung des Fundaments sind es in der Regel nur noch 2-2.5 Jahre.
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Was, wenn man trotzdem unbedingt ein Neubauobjekt erwerben will, vielleicht weil es an dieser Lage zur Zeit keine Alternativen gibt, weil das Wohnkonzept und Design so neu und einzigartig ist oder weil man ohnehin erst vorhat, in zwei Jahren nach Panama umzuziehen?
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Wichtig ist die Recherche, was dieser Developer bisher gemacht hat: Ist das Unternehmen seit mehr als 10 Jahren am Markt? Wurden die bisherigen Projekte pünktlich und in guter Qualität fertiggestellt? Wie ist heute der Ruf dieser Gebäude? Sehen sie nach 10 Jahren bereits demodiert und ungepflegt aus oder ist die Nachfrage auf dem Sekundärmarkt nach wie vor ungebrochen? Gab es Skandale oder Pleiten? (Noch heute zeugt eine unschöne Bauruine in Rio Hato von einer Projekt-Pleite, und im ganzen Land gibt es einige davon). Zum Glück sind im Wohnungsbau solche Negativbeispiele sehr selten! Die meisten Developer erfüllen ihre Verpflichtungen und rund die Hälfte sorgt auch nach Fertigstellung für eine gute Administration und Unterhalt der Liegenschaft.
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Kann man den Kauf eines im Bau befindlichen Objekts für die Antragstellung zur Residencia Permanente in Panama nutzen? In der Regel NEIN. Mit einer Ausnahme:
Das Golden Visa / Red Carpet erlaubt diese Art Verträge, wenn der komplette Kaufpreis auf das Konto einer Treuhandfirma eingezahlt wurde. Die Treuhandfirma zahlt dann je nach Baufortschritt die laut Kaufvertrag fälligen Beträge an den Bauträger aus. Die Mindestinvestitionssumme bei diesem Programm beträgt zur Zeit noch $300,000 und steigt ab Oktober 2024 auf $500,000
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Erstkontakt über uns
Als Immobilienmakler aus dem Nähkästchen geplaudert: Jeder Developer schliesst gern Vermittlungsverträge mit Immobilienmaklerfirmen ab und profitiert so von einer breiten Bekanntmachung des Projekts. Andererseits unterhält der Developer in der Regel auch eine eigene Webseite mit Direktkontakt-Formular oder publiziert an der Gebäudefassade eine WhatsApp-Hotline, wo Interessenten direkt anfragen können. Das Motiv? Sparen und damit günstigere Preise für Direktkontakter? Nicht einen Cent! Es handelt sich lediglich um die Umlenkung von externen Provisionen in die Finanzierung einer internen Verkaufsabteilung, meist schlecht bezahlt, unmotiviert und ständig werden die Mitarbeiter ausgewechselt.
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Und genau da liegt der Haken. Hat man einmal ein Kontaktformular abgeschickt, ist man an den zugewiesenen internen Verkaufsmitarbeiter gebunden. Wir als Maklerfirma sind raus. Da hilft auch kein Betteln und Erklären. Einmal Direktkontakt aufgenommen ist der Zug abgefahren. Tage- und wochenlang auf Antwort warten, ewig auf den Vertragstext warten, Verständigungsschwierigkeiten und ungenügende Beratung. Und doch, du willst ja eine Wohnung in dieser Anlage kaufen. Also wirst du wohl oder übel diesen Weg zu Ende gehen, auch wenn er manchmal frustrierend ist.
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Der bessere Weg? Schon dreimal an einem Neubau mit grossen Lettern und einer Kontakt-WhatsApp vorbeigefahren und neugierig? Eine Nachricht an uns genügt, und wir liefern dir sofort Informationen über dieses Projekt und vereinbaren bei ernsthaftem Interesse einen Besichtigungstermin. Meist gibt es trotz Rohbau bereits eine Musterwohnung. Für Immobilienmakler gibt es Key-Account-Manager, welche äusserst kompetent sind und sich um die Kunden der Makler kümmern.
Natürlich wird von uns erwartet, dass wir als Makler unsere Arbeit machen. Die ersten Informationen liefern, Termine koordinieren, zur Besichtigung begleiten, bei der Auswahl der Wohnung beratend zur Seite stehen, und vor allem die komplizierten Details der Vertragsvorbereitung assistieren. Hier geht es dann um die verfügbaren Ausstattungsoptionen, Zahlungspläne und Developer-Finanzierungen, Sonderwünsche, Termine, etc.
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Noch einmal: Die Einbeziehung von Immogration als Maklerfirma in den Beratungs- und Kaufprozess kostet den Käufer keinen Cent mehr. Im umgekehrten Fall würde er keinen Cent sparen. Aber es bringt den Gewinn der stressfreien Koordination aller Schritte, der kompetenten Beratung unter Einbeziehung des Key-Acount-Managers und der deutschsprachigen Assistenz bei allen Rückfragen bis zur Wohnungsübergabe.
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Selbst grosse und absolut seriöse Developer wie Empresas Bern, welche über 165 Projekte in den vergangenen 45 Jahren in Panama zum Erfolg geführt haben, "kochen nur mit Wasser" und die Prozesse laufen ziemlich träge. Wir sehen uns immer wieder veranlasst, während eines laufenden Kaufprozesses zu erinnern, zu drängeln und zu intervenieren. Speziell, wenn unser Kunde das Investment für die Beantragung des GOLDEN VISA getätigt hat, geht es um Fristen, innerhalb derer gewisse bereits zugesandte Dokumente wie Vollmachten oder das Gesundheitszeugnis ihre Gültigkeit verlieren. Als Käufervertreter haben wir immer die Kundeninteressen und Termine im Blick.
Private Kommunen-Projekte
Die Idee ist eigentlich sehr gut: Eine Gated Community für Deutschsprachige, welche möglichst die gleichen Ziele haben, vielleicht in Richtung Selbstversorgung gehen wollen, sich gegenseitig unterstützen und sich nicht nur wegen der gemeinsamen Muttersprache gut verstehen. Immer wieder liest man im Internet von Versuchen, solche Kommunen aufzubauen. Über die Jahre stellt sich Ernüchterung ein. Meist kommen nur 2-3 Familien zusammen und danach verläuft sich die Angelegenheit. Die wenigen, die investiert haben, drücken ihre Enttäuschung aus, kommen aber aus der Sache kaum raus, weil es keinen Nachfolge-Käufer gibt.
Was sind die Gründe, welche teilweise oder gesamthaft solche privaten Projekte zum Scheitern bringen?
- Es fehlt der finanzielle Background des Initiators / Developers, das Projekt zu Ende zu führen. Wer für $400,000 zwanzig Hektar günstig erworben hat und meint, wenn er erst einmal 5 Grundstücke á 4000m2 zu je $80,000 verkauft hat, finanziert und regelt sich der Rest von selbst, wird scheitern. Eine Gated Community erfordert einen Masterplan, welcher alle Zuwegungen, Gemeinschaftsanlagen, Einzelgrundstücke etc. enthält. Der Genehmigungsprozess dauert mindestens 2 Jahre und kostet Geld (Architekten, Anwälte, Behörden). Erst an dessen Ende steht die Titulierung der Einzelgrundstücke. Stockt der weitere Verkauf, fehlt das Geld für die Erschliessung, die Gemeinschaftsanlagen wie Pools, Grillplatz, Spielplatz etc. und die ersten Käufer sitzen einsam in ihren Häusern in einem trostlosen Umfeld. Von Anfang an ist also grosses Augenmerk auf die professionelle Vermarktung zu legen und dafür auch Geld einzuplanen.
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- Verantwortungslosigkeit des Initiators / Developers: Einmal 4-5 Grundstücke verkauft, meint mancher Developer sich quasi refinanziert zu haben. Gleichzeitig sind die Teileigentümer in einer Zweckgemeinschaft "gefangen". Jegliche Investitionen in die Infrastruktur hängen nun von der Motivation, dem Willen und dem Cash des Developers oder der Einigung auf finanzielle Leistungen der Miteigentümer ab. Leider gibt es bereits unzählige unfertige und inzwischen halb verfallene Gated Communities, wo von 40-60 Lots nur 5 bebaut sind und man die Anlage nur noch mit Allradfahrzeug erreicht. Nimmt der Developer noch eine Hypothek auf das im Segregationsprozess befindliche Land auf, kann die Titulierung gar nicht zum Abschluss gebracht werden, das heisst, die Käufer erhalten nie ihre Titel, da die "Mutterfinca" blockiert ist.
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- Keine Exit-Strategie: Wenn es keinen Wiederverkaufsmarkt für die eigene Investition gibt, ist man auf Gedeih und Verderb an die Community gebunden. Dabei sollte man sich fragen: Auch wenn das derzeitige Konzept perfekt zu mir passt (gute Relation zwischen Privatsphäre und gemeinsamen Zielen, Regeln und Pflichten bezüglich Arbeitsleistung und/oder monatlichen Zahlungen, gute Zusammensetzung der Miteigentümergemeinschaft), so können sich die Bedingungen doch ändern. Was passiert, wenn neue Miteigentümer dazu kommen, die mich wirklich stören? Was passiert, wenn ich aus gesundheitlichen Gründen meinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und aus anderen Gründen aussteigen muss? Wenn überhaupt, kommt man dann nur mit Verlusten raus.
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Ideal wäre es natürlich, gerade in der heutigen Zeit der globalen Neuordnung, das gewünschte Leben weitestgehend autark von unerwünschten Entwicklungen in einer lockeren Gemeinschaft von Eigentümern führen zu können. Dabei sollte man sich nicht auf die eigene Nationalität beschränken. Der wichtigste Part ist der finanzielle Background und die finanzielle Vorleistung des Developers, so dass die Fertigstellung unabhängig vom Verkaufsfortschritt gesichert und bereits absehbar ist.
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Noch ein Wort zur Titulierung bei Teilung eines Grundstückes: Die Zonenpläne der Provinzen legen nicht nur die Mindest-m2 einer Parzelle fest sondern auch die linearen Meter, welche das Restgrundstück und das neu abgeteilte Grundstück mit einer öffentlichen Strasse teilen müssen. Beispiel: Liegt ein 20,000 m2 Grundstück 50 laufende Meter an einer öffentlichen Strasse, sind jedoch mindestens 20 laufende Meter vorgeschrieben, so ist von diesem Grundstück auf "einfache" Art und Weise nur ein einziges Teilgrundstück abzutrennen. Die Titulierung ist dann innerhalb von 3-6 Monaten zu erhalten.
Will man die "Mutterfinca" dagegen in 20 Teilgrundstücke aufteilen, so wäre die Ausarbeitung eines Masterplans mit Festlegung der Zuwegungen und sonstigen gemeinschaftlichen Anlagen erforderlich. Dieser Genehmigungsprozess dauert mindestens 2 Jahre.
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