Immobilien in Panama
Der Kaufprozess
Nachdem die panamaische Regierung im September 2021 die Maximalaufenthaltsdauer für Touristen von 6 auf 3 Monate begrenzt hat, ist es praktisch nicht mehr möglich, zu kommen um zu bleiben und in diesen 90 Tagen das Land kennenlernen, den Wohnort eingrenzen, auf Immobiliensuche gehen, den Kaufprozess starten und abzuschliessen um schliesslich auf Basis dieser Immobilieninvestition den Residenciaantrag vor Ablauf der 90 Tage zu stellen. Nachfolgend erklären wir den Kaufprozess, welcher bis zu 4 Monate dauern kann.
2-3 Wochen
Due Dilligence und Vorvertrag
Wohnort eingegrenzt, Immobilie gefunden, Kaufangebot akzeptiert? Jetzt beginnt die Arbeit deines Immobilien-Fachanwalts
2-3 Monate
Schritte bis zum Hauptvertrag
Je nachdem, ob Hypotheken im Spiel sind oder noch Restrierungen erfolgen müssen, hat der Käufer ziemlich viele Hausaufgaben zu erledigen
1-4 Wochen
Registrierungen
Für den Residenciaantrag ist mindestens die Eintragung im Registro Publico abzuwarten, für das Golden Visa auch die ANATI-Registrierung
Due Dilligence und Vorvertrag -
zwei bis drei Wochen
Hat man seine Wunschimmobilie gefunden? Sich über Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten geeinigt? Dann beginnt die wichtigste Arbeit für einen rechtssicheren Immobilienkauf: Die Einbeziehung eines Immobilien-Fachanwalts, welcher zunächst Nachforschungen zur Liegenschaft anstellt und dann in Abstimmung mit den beteiligten Partnern den Vorvertrag zur Unterschriftsreife bringt.
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Zur due dilligence gehört nicht nur ein Blick ins Registro Público, ob die angebotenen Quadratmeter stimmen. Es geht auch darum, ob der eingetragene Eigentümer der Verkäufer ist, ob dieser entweder in Panama anwesend oder mittels Spezialvollmacht vertreten ist, ob die Liegenschaft mit einer Hypothek belastet ist und ob sie überhaupt frei verkäuflich oder momentan durch Pfändung blockiert ist. Nicht nur bei juristischen Personen als Eigentümer ist die Handlungsfähigkeit für den Verkauf sicherzustellen. Es kann auch sein, dass eine Dame als Privatverkäuferin auftritt, sie jedoch zusammen mit ihrem Ehemann im Register eingetragen ist, welcher aber inzwischen verstorben ist.
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Meist sind Bauten nicht eingetragen, das heisst die titulierte Finca besteht laut Registro Público nur aus dem Land. Warum das Gebäude zwingend nachzuregistrieren ist, erläutern wir auf der Unterseite "an den Wiederverkauf denken".
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Auch sind die Steuerschulden zu checken, was einen Zugang zur entsprechenden Plattform beim DGI erforderlich macht.
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Bei juristischen Personen als Eigentümerin ist der Hintergrund zu prüfen, ob die Firma mal wirtschaftlich aktiv war und gegebenenfalls noch Ansprüche Dritter oder Klagen offen sind. Der Anwalt wird die verschiedenen Kaufoptionen präsentieren (Kauf der Aktien inklusive Aktiva (Haus), Kauf nur der Liegenschaft, entweder als Privatperson oder Gründung einer eigenen juristischen Person). Hier sind sowohl steuerliche Aspekte als auch Anforderungen der Migrationsbehörde zu berücksichtigen, falls man den Kauf zur Erlangung der Residencia Permanente für Panama nutzen möchte. Selbstverständlich beraten wir unsere Kunden ausführlich über diese Thematik, je nach gemeinsam gefundenem Objekt.
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Der Vorvertrag wird normalerweise vom Anwalt des Verkäufers geliefert, jedoch zeigt die Praxis, dass dies in der Regel sehr unvollständige Texte sind, welche keinesfalls alle Interessen des Käufers berücksichtigen. Ausserdem sind manche Anwälte recht langsam und es besteht die Gefahr, dass die Immobilie inzwischen weiterverkauft wird, wenn man nicht dranbleibt. Daher empfehlen wir immer, dass der Vorvertrag von unserer Immobilienfachanwältin Maylin ausgearbeitet wird. Diese berücksichtigt auch jeweils die Besonderheiten, wenn es um langjährige Gärtner oder Haustiere geht, welche vom Besitzer zurückgelassen wurden.
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Der Vorvertrag kann von der Immobilienfachanwältin des Käufers mittels Spezialvollmacht auch in Abwesenheit unterschrieben werden und ist in der Regel mit einer Anzahlung auf den Kaufpreis in Höhe von 10% verbunden. Es gibt Spezialfälle, wo eine höhere Anzahlung zwischen den Beteiligten vereinbart wird, was aber entsprechend abgesichert werden muss.
Die Schritte bis zum Hauptvertrag -
zwei bis drei Monate
Es gibt auch Sonderfälle, wo alles wie am Schnürchen läuft: Keine Hypothek abzulösen, keine Nachregistrierungen, und der Käufer kauft die Aktienanteile inklusive Haus. Dann kann das Ganze innerhalb 3 Wochen über die Bühne gehen.
Die Praxis sieht aber leider oft anders aus. Ausserhalb von Panamastadt werden 90% der Häuser nicht registriert, obwohl sie mit Baugenehmigung gebaut wurden. Es geht hier einfach um Steuern sparen. Die Nachregistrierung ist aber zwingend anzuraten (siehe entsprechende Ausführungen).
Wenn eine Hypothek abzulösen ist, dann sind dies mehrere Schritte, welche auch die Mitarbeit des Käufers verlangen:
1 - Die Bank des Verkäufers stellt eine Saldenbestätigung zum Tag X aus, über welche sie ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen verlangt, damit die Hypothek Zug um Zug freigegeben werden kann
2 - Der Käufer bestellt bei seiner panamaischen Bank (!!!) dieses unwiderrufliche Zahlungsversprechen zu Gunsten der Hypothekarbank des Verkäufers, welches an die Löschung der Hypothek und Umschreibung der Liegenschaft auf den Namen des Käufers im Registro Público gebunden ist. So ein Zahlungsversprechen kostet in der Regel $250 und führt zur Separierung des Hypothekar-Betrages, d.h. dieses Geld ist ab Zeitpunkt der Ausstellung des Briefes nicht mehr verfügbar.
3 - Die Bank des Verkäufers braucht nun zwischen 3 Wochen und 2 Monaten, um die Hypothek freizugeben, was eine Voraussetzung für die Unterzeichnung des Kaufvertrages vor dem Notar ist
4 - Nachdem beide Parteien den Notarvertrag unterzeichnet haben, geht diese Urkunde wiederum zur Bank, welche ebenfalls unterschreiben muss. Erst dann ist die Urkunde bereit für die Einschreibung im Registro Público.
Im Vorvertrag sind noch weitere umfangreiche Hausaufgaben für den Verkäufer aufgeführt, welche dieser alle erledigen muss, bevor der Hauptvertrag vor dem Notar unterzeichnet werden kann. Dazu gehören "Paz y Salvo" (Bescheinigung der Schuldenfreiheit) gegenüber der Gemeinde, Wasserbehörde, Abwasserbehörde, Elektrizitätswerk, Eigentümergemeinschaft, Finanzamt (auch bezüglich Steuern der juristischen Person, nicht nur der jährlichen Immobiliensteuer) sowie nicht zuletzt auch der Zahlungsnachweis der 5% Verkaufssteuern.
Die Maklerprovision wird vom Gesamtkaufpreis separiert und mittels Schecks in die Obhut eines Notars oder Anwalts gegeben, bis die Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Die einzige "Hausaufgabe" für den Käufer ist, jeweils rechtzeitig die Zahlungsnachweise zu liefern (Schecks der Geschäftsleitung seiner Bank oder unwiderrufliches Zahlungsversprechen seiner Bank).
Sind alle Bedingungen erfüllt, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Dies kann der Anwalt des Käufers mittels Spezialvollmacht auch in dessen Abwesenheit tun.
Die Registrierungen -
ein bis vier Wochen
Wer beim Registro Público eine Zusatzgebühr von $300 zahlt, wird innerhalb 1-3 Arbeitstagen als neuer Eigentümer eingetragen. Ansonsten dauert es circa 10 Arbeitstage. Es gibt auch Sonderfälle, wo die Urkunde wegen Formfehlern zurückgewiesen wird und berichtigt werden muss. So etwas kann dann bis zu 4 Wochen dauern.
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Im Idealfall hast du also nach 3 Tagen dein "Certificado de Propiedad" und damit kann der Antrag auf Residencia nach dem Friendly Nation Programm gestartet werden. Erst mit Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im REGISTRO PÚBLICO erhält der Verkäufer sein Geld, d.h. er geht mit dem Registerauszug und dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen zu deiner Bank und kann dieses einlösen. Auch der zweite Teil der Maklerprovision wird erst jetzt ausgezahlt, d.h. die Maklerfirmen erhalten jetzt die vorab ausgestellten Schecks zur Einlösung.
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Wenn allerdings das GOLDEN VISA bzw. RED CARPET angewandt werden soll (DEFINITIVE Residencia innerhalb 30 Arbeitstagen ab Antragstellung), dann ist vorgängig noch die Registrierung des neuen Eigentümers bei der Wohn- und Territorialbehörde ANATI zu machen. Das heisst der Residenciaprozess kann in diesem Fall zunächst im MICI circa 4 Wochen nach Kaufabschluss starten.
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Du bist nun neuer Eigentümer einer mit uns gefundenen Liegenschaft? Herzlichen Glückwunsch! Unser Service endet hier noch nicht. Wir unterstützen bei der Ummeldung des Kontos bei der Elektrizitätsgesellschaft und der Telefon/Internet-Gesellschaft. Auch wird im Falle von Eigentümergemeinschaften die Verwaltung über den Wechsel informiert, so dass die Kommunikationskanäle freigeschaltet werden.