Rendite-Immobilien in Panama
Was lohnt sich?
Zur Zeit zahlen Banken für eine dreijährige Festgeldanlage 4% Zinsen. Immobilienmakler versprechen teilweise 6% Rendite beim Kauf eines Appartements in 1A-Lage in Panamastadt. Ist das realistisch? Welche Anlagen lohnen sich und welche nicht?
Langzeitvermietung
Für konservative Anleger mit Schwerkpunkt Vermögens-Erhalt und spätere Selbstnutzung.
Renditen 0 - 6 %
Tourismus-Immobilien
Für aktive Anleger mit Kreativität und Flexibilität. Teilweise Selbstnutzung z.B. als Brückenkopf möglich.
Rendite 5-10%
Reforestation
Aufgrund der Entwicklungen in den letzten Monaten müssen diese Angebote neu bewertet werden.
Verlustrisiko.
Langzeitvermietung
Die meisten Programme zur Erlangung der unbeschränkten Aufenthaltsgenehmigung für Panama (Residencia Permanente) sehen eine Immobilien-Investition vor. Wer diese Residencia zunächst nur als "Plan B" erwirbt, aber zur Zeit nicht vorhat, nach Panama umzuziehen, kann sich für den Kauf eines Appartements an strategisch guter Lage entscheiden. Das Appartement wird so lange an Langzeitmieter vermietet, bis man es selbst einmal für den Eigenbedarf nutzen will. Dafür bieten sich 1A- und 1B-Lagen in bevorzugten Wohngegenden in Panamastadt an: Punta Pacífica, Amador, Avenida Balboa, Paitilla, Coco del Mar und andere. Lagen ausserhalb von Panamastadt oder gar Einfamilienhäuser sind eher nicht für diese Art der Investition geeignet.
Vollblut-Investoren ohne spätere Eigenbedarfsnutzung wählen dagegen eher 2A-Lagen, welche massenmarkttauglich sind. Der Grund? Eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern im P.H. Rivage (Avenida Balboa) für monatlich $2,200 kann schonmal 3-4 Monate leer stehen, bis der passende zahlungskräftige Nachmieter gefunden ist. Eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern an der Via Argentina dagegen findet für $1,150 innerhalb eines Monats immer einen Nachmieter.
Dieses Beispiel streift bereits das grundsätzliche Problem, womit Investoren beim Kauf einer Wohnimmobilie zur Langzeitvermietung rechnen müssen: Auch wenn man einen Jahresmietvertrag abschliesst, ist die maximale Strafe, welche auf den Mieter bei vorzeitigem Auszug zukommt, der Verlust der Kaution. Und diese darf gemäss Mietrecht maximal eine Monatsmiete betragen. Das führt dazu, dass sich Langzeitmieter nicht durch allzu grosse Vertragstreue auszeichnen. Arbeitsplatzwechsel oder -verlust, Trennung vom Partner oder einfach nur eine neue Wohngelegenheit führen dazu, dass die Wohnungen häufig unterjährig verlassen werden. Der Vermieter hat dann also zwischen einem und mehreren Monaten Leerstand und muss dem Makler, welcher ihm einen neuen Langzeitmieter bringt, eine Monatsmiete als Maklerprovision zahlen. Die theoretischen 6% Rendite schrumpfen dann ganz schnell auf 2-3%.
Zu beachten ist noch, dass es in Panamastadt gesetzlich verboten ist, seine Wohnung an Kurzzeitmieter unter 45 Tagen zu vermieten, es sei denn es besteht eine Hotellizenz. Wird dennoch hier und da gemacht, mit einem guten Administrator, welcher die Feriengäste charmant am Sicherheitspersonal im Lobbybereich vorbeischleust bzw. gute Beziehungen zum Personal pflegt.
Renditebeispiel eines von uns empfohlenen Gebäudes als Renditeanlage:
Objekt: Wohnung Modell B im Gebäude YOO & ARTS, Av. Balboa, 125m2, Balkon, 1 Schlafzimmer mit Masterbad und Ankleideraum, 1 Gäste-WC, Abstellraum mit Waschmaschine/Trockner, Einbauküche, möbliert
Investitionssumme inklusive Kaufnebenkosten (Anwalt, Notar, Registro Público, Bankkosten): $360,000
Erzielbarer monatlicher Mietzins möbliert: $1,800 inklusive Nebenkostenpauschale (enthält, 24-Stunden Security und Concierge-Service, Nutzung von Poolbereich, Fitnessstudio, Lobby, Müllentsorgung, Wasser, Gas)
Vom Eigentümer zu zahlender monatlicher Unterhaltsbeitrag: $325 (entspricht den Leistungen der Nebenkostenpauschale wie Wasser, Gas, 24-Stunden-Security etc.)
Jahreseinnahmen brutto = $21,600
abzüglich 10% Kosten der Administration (falls fremdverwaltet): $2,160
abzüglich Homeowners Fee: $3,900
Jahresnettoeinnahmen (ohne Leerstand): $15,540
Netto-Rendite bei Fremdverwaltung: 4.3%
Netto-Rendite bei Selbstverwaltung: 4.9%
Finden Sie mit uns gemeinsam die passende Anlage-Immobilie in Panamastadt. Der Erstkontakt zum Inserenten oder (bei Neubauten) Developer muss dabei über uns erfolgen. Wir begleiten zu allen Terminen inklusive Rechtsanwaltsbesprechungen für den Vorvertragsabschluss, bei Wunsch Stiftungsgründung, bis zur Abwicklung während Ihrer Abwesenheit und Eintragung im Registro Público und ANATI.
Tipps:
1 - Die Immobilie soll zwar später auch für die eventuelle Eigennutzung dienen, sollte aber trotzdem möglichst einen breiten Mieterkreis ansprechen. Wer meint, eine Luxus-Wohnung für 1 Million Dollar im Ocean Reef vermieten zu können, konkurriert mit 1000 weiteren Eigentümern im Luxus-Segment, welche händeringend nach dem einen Botschafter suchen, der bereit ist, einen monatlichen Mietzins von $5,500 zu zahlen. Im Ocean Reef kauft man für den Eigenbedarf wenn man eine Yacht hat, aber nicht als Renditeanlage. Ewig-Leerstand oder Vermietung zum halben Preis sind ansonsten vorprogrammiert.
2 - Lage, Lage, Lage: Der allgemeine Trend geht zu Wohnquartieren mit perfekter Infrastruktur. Geschäfte, Bars und Restaurants müssen in Gehdistanz sein. Die Mieter wollen nicht in einem "Friedhof" wohnen sondern coole Menschen treffen. Lieber macht man Abstriche bei den theoretischen Renditen, wählt aber ein Quartier, wo die Vermietbarkeit sichergestellt und die geplante Rendite auch praktisch erzielbar ist.
3 - Keine Detailbesessenheit bezüglich Wohnungseinrichtung bei der Entscheidung. Mit wenig Kostenaufwand lassen sich schöne und praktische Möbelstücke beschaffen und auch ein Maler kostet wenig, um etwas Design und Pepp in die Wohnung zu bringen und sich so von der Konkurrenz abzuheben. Gern vermitteln wir unseren Kunden Innenausstatter mit guter Referenz.
Tourismus-Immobilien
In Panamastadt nur an wenigen Standorten praktikabel (gesetzliches Verbot der Kurzzeitvermietung ohne Hotellizenz), kann die Vermietung an Touristen ansonsten ein lukratives Geschäft sein.
Hier bieten sich vor allem Strandliegenschaften im Umkreis von 2 Stunden von Panamastadt an, also Coronado, San Carlos, Santa Clara, Playa Blanca. Auch die gegenüber liegenden Bergregionen sind reizvoll.
Weiter entfernte schöne Standorte (z.B. Playa Venao, Boca Chica, Boquete, Bocas del Toro) sind nur saisonal vermietbar. Hier wäre gründliche Marktforschung zu betreiben. Für die Hauptkundschaft (US-Amerikaner und Kanadier) ist Panama wie Gran Canaria für einen Mitteleuropäer. Man bucht von Dezember bis März, wenn es im eigenen Land grau und kalt ist.
Dazu kommt, dass nicht ganz absehbar ist, wie sich der internationale Tourismus entwickelt. Wird jeder Bürger ein persönliches CO2-Konto mit einem Jahreslimit von 3 Tonnen CO2 erhalten, wie im Januar 2023 von den Hofmedien in den Ring geworfen? Dann wären Langstreckenflüge tabu, sofern man immer noch ein eigenes Auto fährt, Rindfleisch verzehrt und vielleicht sogar noch übergewichtig ist. Es steht zu befürchten, dass internationaler Tourismus perspektivisch auf Ökotourismus für eine kleine Gruppe Gutbetuchter reduziert wird.
Warum empfehlen wir trotzdem Tourismus-Immobilien als Anlage? Weil die Metropole Panamastadt (2 Millionen Einwohner) über keine eigenen Strände verfügt und die Hauptstädter alles daran setzen, in regelmässigen Abständen am Wochenende ein Appartement mieten zu können. Da kommt die ganze Familie ins Auto, 2 zusätzliche Luftmatratzen und 3 Kisten Bier und man zahlt gern für 2 Nächte $350. Das funktioniert ganzjährig und komplett unabhängig vom internationalen Tourismus.
Renditebeispiel eines Strandappartements in Playa Blanca:
Wohnung: 2 Schlafzimmer, 2 Bäder, 125m2, grosser Balkon, voll eingerichtet mit separatem Waschmaschinenabteil
Investitionssumme inklusive Kaufnebenkosten (Anwalt, Notar, Registro Público, Bankkosten): $230,000
Erzielbarer täglicher Mietzins über Airbnb: $110 zzgl. Endreinigung
Vom Eigentümer zu zahlender monatlicher Unterhaltsbeitrag: $250 (24 Stunden Security, Wasser, Gas, Nutzung aller Gemeinschaftseinrichtungen und des grössten Salzwasser-Pools Mittelamerikas)
Monatliche Kosten für Strom und Internet $150
Angenommene Auslastung 55% = $1,815 pro Monat
Jahreseinnahmen brutto = $21,780
abzüglich 18% Kosten der Administration inklusive Marketing (falls fremdverwaltet): $3,920
abzüglich Homeowners Fee: $3,000 (inklusive Sea-Clubmitgliedschaft)
abzüglich sonstiger Nebenkosten (Strom, Internet): $1800
Jahresnettoeinnahmen (ohne Leerstand): $13,060
Eigennutzung inklusive Familie pro Jahr: $3,000
Netto-Rendite bei Fremdverwaltung: 7%
Netto-Rendite bei Selbstverwaltung: 8.6%
Tipps:
1 - Nicht die Quadratmeter sind das Entscheidende zur Beurteilung des Preises sondern der Nutzen pro Wohnung. Eine 110m2 Wohnung mit 3 Schlafzimmern bringt wahrscheinlich mehr Rendite als eine 125m2 Wohnung mit 2 Schlafzimmern.
2 - Für den Inlandtourismus ist die Pool- und Freizeitanlage wichtiger als der Meerzugang bzw. die Strandqualität. Panamaer halten sich lieber im Pool auf und meiden das Meer.
3 - Wichtig ist die Abklärung, ob Kurzzeittouristen überhaupt erwünscht sind in der Anlage bzw. wie hoch die Hürden sind. Aufgrund schlechter Erfahrungen haben manche Eigentümergemeinschaften Einschränkungen festgelegt, um das Gemeinschaftseigentum und das Ruhebedürfnis der Residenten zu schützen.
4 - Wenn wir mit unseren Kunden die passende Immobilie gefunden haben, geben wir auch gern Tipps, wie man sich durch innovative Pakete oder Cross-Selling von der Konkurrenz abheben kann: Je nach Standort könnten dies spezielle Concierge-Services, Touren in die Umgebung oder der Verleih von Fahrrädern sein. Oder ein Zweiwochenangebot inklusive Spanisch-Lehrer. Das steigert den Ertrag und die Auslastung gegenüber den Mitbewerbern
Reforestation-Investitionen
Ich kenne diese Investitionen aus meiner Zeit als Assistent von Jon Hanna, KELLER WILLIAMS REAL ESTATE PANAMA, und habe auch selbst einen Hektar Limettenplantage erworben. Darüber hinaus habe ich Kunden in deutsch assistiert, welche mittels Reforestationprogramm über die rennomierte Anwaltskanzlei DENFAB zunächst ihre zweijährige Residencia erhalten haben. Viele waren begeistert, wenn sie die Farmen von SIMPLY NATURAL besichtigt haben, auch deren Treibhäuser welche die grössten Mittelamerikas waren. Die Unternehmensgruppe war international aufgestellt, hat sogar ihre Millionen-schwere Pump- und Wasserversorgungsanlage bei der UNO vorgestellt, war politisch in Panama gut vernetzt und hat Supermarktketten wie RIBA SMITH und PRICESMART mit Obst und Gemüse beliefert. Es wurde das einzige Reforestation-Programm aufgelegt, welches im Gegensatz zu Teakholzplantagen nicht erst nach über 20 Jahren sondern bereits im sechsten Jahr eine Rendite versprach (Limettenernte).
Aber leider fing im März 2023 eine Entwicklung an - oder wurde zu diesem Zeitpunkt öffentlich - welche einen Totalverlust befürchten lässt. Der bisherige Präsident von Simply Natural Alan Winstead trat zurück und verkündete einen Wechsel in der Zusammensetzung der Aktionäre sowie Brian Angiuli als neuen CEO mit neuem Management. Leider trat Brian Angiuli, bereits seit 10 Jahren Mitinhaber der Simply Natural Gruppe, seine Tätigkeit nicht an, so dass das operative Geschäft seit März 2023 ruht. Schlimmer noch: Die Anwaltskanzlei 360° Consulting, welche alle Kontovollmachten besass, trat danach von allen Funktionen als "Agente Residente" zurück. Brian Angiuli und seine Ehefrau traten im April 2023 von ihren Direktorenposten zurück, mindestens eine private Liegenschaft von Brian Angiuli wurde in eine Stiftung überführt und die Farmen wurden allmählich allem Wertvollen beraubt, so dass Stand September 2023 verwilderte Plantagen und verfallende Treibhäuser übrig blieben. Bis dieses Desaster sichtbar wurde, spielte Brian Angiuli auf Zeit und verkündete auf Nachfragen grosse Pläne und die Beteiligung von Grossinvestoren.
Betroffen sollen insgesamt etwa 800 Investoren sein, welche im Laufe der letzten 10 Jahre über 3000 Hektar erworben haben. Niemand hätte geahnt, dass nicht Plagen, Brände oder schwierige Marktbedingungen zu einem möglichen Totalverlust führen, sondern vermutlich kriminelles Handeln des Managements. Es laufen Strafanzeigen.
Diese Erfahrung lässt die Anlageklasse "Land- und Fortstwirtschaft" in einem neuen Licht erscheinen. Die Regierung Panamas hat im August 2021 das Reforestation-Gesetz neu geregelt. Offensichtlich fehlen in diesem Gesetz jedoch Sicherheiten für den Anleger, die zum Beispiel im "Golden Visa"-Gesetz vorhanden sind.
Wir sehen auch kein grosses Potential bei Teakholzplantagen-Investments, da der Zeithorizont der Renditeerzielung zu weit in der Zukunft liegt (>20 Jahre) und die weltpolitische Entwicklung eher auf eine Umwidmung zusammenhängender Naturressourcen als Schutzgebiete in den Händen von Grossanlegern der von NYSE und Intrinisic Exchange Group geschaffenen neuen Anlageklasse NAC schliessen lässt. Das Szenario, das Teakholzplantagen davon betroffen sind und daher null Rendite bringen, ist daher durchaus realistisch.