Wiederverkauf der Immobilie
Wir begleiten in erster Linie Käufer bzw. Investoren beim Finden der passenden Immobilie, den Verkaufsverhandlungen und dem Verkaufsprozess. Trotzdem raten wir bereits bei den Suchkriterien, sich über den Wiederverkauf Gedanken zu machen
Soziale Trends
Auch wenn die Immobilie für DICH passen muss, muss man Trends berücksichtigen, um einem späteren Wiederkauf gelassen angehen zu können
Kosten und Steuern
Die Nebenkosten bei alten Gebäuden können einen Wiederverkauf vereiteln. Stiftung oder Firma sind ebenfalls wichtige Aspekte
Notverkauf
Was, wenn man dringend verkaufen muss? Luxus wird einem in der Not nicht erstattet. Und alles zur Vertriebsform MLS
Soziale Trends
A - Appartements
Im Gegensatz zum Einfamilienhaus, welches der Bauherr individuell für seine persönlichen Bedürfnisse plant und baut, werden Appartements bzw. Wohnungen für den Massenmarkt entworfen. Die Preisfindung ist also bei Appartements relativ leicht und ohne grosse Ausschläge nach oben oder unten, weil der Markt flüssig ist.
Trotzdem beobachtet man Trends und diese führen bei älteren Gebäuden zu tendenziell niedrigeren Preisen. Die soziale Struktur der panamaischen Bevölkerung ändert sich, nicht nur durch Zuwanderung von vermögenden Ausländern, sondern auch durch die Tendenz zu Single-Haushalten, Verbindung von Wohnen und Arbeiten an einem Ort und die Bereitschaft, bei sich ändernden Bedürfnissen die Wohnung zu wechseln.
Dazu kommen immer moderne Angebote was Bausubstanz, Komfort und Design betrifft. Man kann ein altes Gebäude neu streichen, aber damit nicht das Alter und die "Demodierung" verbergen. Mini-Aufzüge, nicht-bodentiefe Fenster und kleine Wohnzimmer sind einfach nicht mehr zeitgemäss. Die Mittelschicht zieht dort weg, und um zuviel Leerstand zu vermeiden, vermietet oder verkauft man zu tieferen Preisen an Klientel mit weniger Geld. Diese geraten häufiger in Zahlungsverzug für den monatlichen Unterhalt, was zu Mehrbelastung für die verbliebenen Zahler führt.
Wer daher ein Appartement für sich selbst oder zum Vermieten kauft, sollte nicht nur auf die Lage und den Preis, sondern auch darauf achten, dass die Wohneinheit auch nach Jahren noch massenmarkt-tauglich ist. Wohneinheiten mit 250m2 und mehr stehen zunehmend leer, während Neubauten mit kleinen Einheiten bereits vor Fertigstellung zu 90% ausverkauft sind.
B - Einfamilienhäuser
Hier ist die Preisfindung schwieriger, weil das Haus die individuellen Bedürfnisse des Erbauers widerspiegelt. Eine echte Perle kann jahrelang unverkauft bleiben, weil einfach der "richtige" Käufer noch nicht gefunden wurde.
Aber auch bei Einfamilienhäusern gibt es Trends, welche man bereits beim Kauf berücksichtigen kann. Vor 20 Jahren haben im Raum Boquete Amerikaner Häuser mit 6 Schlafzimmern und 7 Bädern gebaut, in der Hoffnung, ihre Kinder und Enkel nachzuholen. Sie sind aber einsam alt geworden und als einer der Partner verstarb, kehrte der andere in der Regel zu seinen Kindern in die USA zurück. Diese überdimensionierten Häuser waren dann jahrelang auf dem Immobilienmarkt und die Preise mussten von einst 800k auf bis zu 450k angepasst werden, bis ein Käufer gefunden wurde.
Dagegen ist der Markt der Einfamilienhäuser mit 2-4 Schlafzimmern, ausländischer Architektur an guter Lage und bis 450k im Umkreis von Panamastadt bis Rio Hato nahezu leergekauft.
Kosten und Steuern
Schon Heute an die Kosten von Morgen denken: Appartement-Komplexe die neu sind, beginnen meist mit einem monatlichen Unterhaltsbeitrag von $1,50 bis $2,00 pro m2 Wohnfläche. Darin inbegriffen ist 24-Stunden-Security, Wasser, die Nutzung sämtlicher Gemeinschaftsanlagen wie Pools, Fitnesscenter, Barbecue-Area, Kinderspielplatz, Zuwegungen und Grünflächen, Strandzugang etc. Mit dem Alter des Gebäudes nimmt auch der Unterhaltsaufwand zu, weil ja Rücklagen für die Gebäudesanierung gebildet werden müssen.
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Ein Extrem-Beispiel: Die schönen Duplex-Häuser mit Pool in der Decameron-Golf-Anlage wurden vor über 15 Jahren inklusive 3 Golf-Mitgliedschaften für monatlich $185 gepflegt und gewartet. Mittlerweile müssen die Eigentümer $545 pro Monat an Unterhaltskosten berappen. Das drückt die Verkaufspreise der Häuser beachtlich. Konnte man vor 5 Jahren noch problemlos 400k für ein gutes Duplex mit Pool erzielen, geht heute der Trend Richtung 330k. Logisch, denn der Käufer rechnet die nächsten 10 Jahre Unterhalt gleich mit in seine Investition ein, um das Budget nicht zu überziehen.
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Steuern:
Wenn mir als Käufer eines Hauses der Kauf der dieses Haus haltenden S.A. (sociedad anónima) angeboten wird, dann sollte ich dieses Angebot unter Umständen annehmen. Natürlich muss der Immobilienanwalt Risiken ausschliessen (Altlasten der S.A.). Aber: Wenn das Haus (die Aktiva) zu 200k beim Finanzamt registriert ist, der Kaufpreis aber 500k beträgt, dann spare ich mit dem Erwerb der Aktienanteile künftig massiv an jährlichen Immobiliensteuern, und künftig auch mein Käufer, sollte er wiederum die Aktien übernehmen. In vorliegendem Fall beträgt die jährliche Einsparung an Immobiliensteuern $1,500.
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Wir empfehlen unseren Kunden immer, auf die Registrierung der Gebäude im Registro Público und bei der Finanzbehörde DGI zu bestehen. Unsere Immobilienfachanwältin garantiert die entsprechenden Klauseln im Vorvertrag. Hier ein Beispiel, welche Nachteile beim Wiederverkauf entstehen würden, sollte auf die Nachregistrierung verzichtet werden: Ein Haus in San Carlos wird für 500k verkauft. Registriert ist zur Zeit jedoch nur das Grundstück mit 100k. Das Gebäude wird nicht erwähnt, wurde zwar mit Baugenehmigung erbaut, aber aus steuerlichen Gründen nie registriert. Nach Abschluss des Kaufes (laut Registro Público "terreno") wird die Liegenschaft bei der Finanzbehörde mit 500k registriert. Nach 4 Jahren willst du verkaufen. Dein Käufer fordert aber die Nach-Registrierung des Hauses i.H.v. 400k. Das heisst, beim DGI sind jetzt 500k+400k=900k registriert. Du musst also über 5% Verkaufssteuern auf der Basis der 900k zahlen, ein Zusatzposten von über $20,000.
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Schneller Wiederverkauf im Todesfall:
Wenn ein Partner stirbt und der verbliebene Partner muss oder möchte das Anwesen verkaufen, wird dies in der Regel für mindestens 2 Jahre durch das Nachlassverfahren blockiert, auch wenn ein Testatment beim Notar hinterlegt wurde. Wer dies ausschliessen möchte, gründet im Rahmen des Immobilienkaufs eine Stiftung. Im Todesfall bleibt die Stiftung weiterhin Eigentümerin der Liegenschaft und der/die Begünstigte nach Eintreten des Todesfalls wurde ja bereits vorher festgelegt. Daher kann ein Verkauf zeitnah erfolgen.
Notverkauf
Von Heute auf Morgen können persönliche Umstände einen schnellen Verkauf der Liegenschaft erfordern. Sei es eine schwere Krankheit, ein Todesfall, oder dringender Liquiditätsbedarf aus anderen Gründen. Dazu folgende Tipps:
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1 - Bereits beim Kauf darauf achten: Ist diese Liegenschaft nur für einen Freak wie mich oder von einer grösseren Zielgruppe nachgefragt? Zugänglichkeit nur mit Allradfahrzeug, viele Treppenstufen, eine prekäre Umgebung oder fehlende Infrastruktur können den Wiederverkauf erschweren.
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2 - Extra günstig gekauft um Geld für eine Luxus-Sanierung zu haben? Das wird einem in der Not nicht erstattet. Kein normaler Käufer zahlt Geld für goldene Wasserhähne oder einen Pool mit Gegenstromanlage. Daher bei Luxus-Erweiterungen immer die Frage nach dem Wiederverkauf stellen.
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3 - Am besten 5 Makler beauftragen, wenn man dringend verkaufen muss? Nein. Denn KEINER dieser fünf wird auch nur einen Cent in die Vermarktung stecken, wenn er keinen Alleinauftrag hat. Denn die Gefahr ist gross, dass er gratis arbeitet.
Ein Makler-Alleinauftrag hat wiederum den Nachteil, dass die Kapazität eines einzelnen Maklers begrenzt ist und auch sein Kundenkreis.
Der Goldstandard der Vermarktung? MLS - Multi-Listing-System. Kommt aus den USA. Entscheide dich also für EINEN Listing-Agent, welcher Mitglied im ACOBIR (panamaischer Maklerverband) ist. Der MLS Vermarktungsvertrag garantiert, dass über 250 Maklerfirmen, 450 selbständige Makler und 40 nationale und internationale Plattformen in die Vermarktung einbezogen werden, obwohl du nur EINEN koordinierenden Maklerpartner hast. Dieser weiss, dass er nicht gratis arbeitet, weil er garantiert 50% der Provision (=2,5%) erhält, während der Buyers-Agent, welcher den Käufer bringt, die anderen 50% verdient. Eine win-win-Situation für alle Seiten.
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4 - Immogration Corp. als Listing-Agent? Zur Zeit aus Zeitgründen Nein. Wir sind auf die Begleitung von Kaufinteressenten spezialisiert. Wir sind Buyers-Agent. In Panamastadt und Umgebung vermitteln wir dir gern einen guten und aktiven Listing-Agent, welcher mit dem MLS-System arbeitet.
NUR IN AUSNAHMEFÄLLEN, also wenn es sich wirklich um einen NOTVERKAUF zu einem erheblichen Preisabschlag handelt (z.B. Einfamilienhaus Markpreis minus 40-50%, Appartement Marktpreis minus 25-30%), listen wir selbst, da wir Kontakt zu Investoren haben welche auf solche Angebote warten. Das Listing würde auf MLS-Basis laufen. Für diesen Fall bitte einfach mit dem Schnellkontakt-Formular am Fuss dieser Seite Kontakt mit uns aufnehmen.