Immobiliensuche in Panama
Für den Käufer ist in Panama die Inanspruchnahme von professionellen Immobilienmakler-Services kostenlos, ausser es handelt sich um spezielle Suchaufträge oder Sonderservices wie die Begleitung zu Auktionen etc. Nachfolgend eine Aufstellung wie wir helfen können, komfortabel und rechtssicher zur Wunschimmobilie zu kommen
Professionelle Suche
Entscheidend ist der Abschluss einer Käufer-Vereinbarung, und im Text erklären wir das WARUM
Kaufverhandlung
Die deutsche Art der Verhandlung läuft hier nicht und hat schon viele scheitern lassen
Kaufvorbereitung
Es gibt Entscheidungen, die muss man VOR Abschluss des Vorvertrages treffen, sonst wird es teuer
Professionelle Suche
Die professionelle Suche einer Immobilie setzt drei Dinge voraus, und wir empfehlen hier auch folgenden Blogartikel zu lesen: Wie man in Panama (k)eine Immobilie kauft
A - Man sollte das Land und seine Klimazonen kennen und den Standort definiert haben. Bereits vorher mit der Suche zu beginnen, wäre Immobilientourismus.
B - Man sollte kaufbereit sein. Will heissen, das Geld muss innerhalb kürzester Frist 100% sicher zur Verfügung stehen. Bei Familien sollte Einigkeit darüber bestehen, in Panama einen Immobilienkauf zu realisieren. Auch sollte Einigkeit über das Ziel des Immobilienkaufs herrschen (Investition, Eigennutzung, späterer Zuzug von Familienmitgliedern, Vehikel zur Erlangung einer Residencia Permanente, etc.)
C - Man sollte sich auf einen professionelle Immobilienmakler festlegen um sich die uneingeschränkte Unterstützung für alle Phasen bis zur Eintragung im Öffentlichen Register zu sichern.
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Weil diese Punkte so wichtig sind, arbeitet Immogration nur auf der Basis einer VEREINBARUNG ZUR VERTRETUNG VON KAUFINTERESSENTEN, kurz Käufervereinbarung. Die Besonderheiten dazu werden nachfolgend erklärt.
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Der panamaische Immobilienmarkt unterscheidet sich vom europäischen in mehrfacher Hinsicht. Während man im Heimatland als Käufer mehrere Immobilienagenturen aufsuchen muss, da jede ihr eigenes Portfolio anbietet, sollte man in Panama mit einem Buyers-Agent zusammenarbeiten, da diese Imobilienberater Zugang zu allen gelisteten Immobilienangeboten haben (Multilistingsystem MLS). Der Buyers Agent vertritt die Interessen des Käufers und nimmt Kontakt zu den verschiedenen Listing-Agents und Inserenten auf. Die vom Verkäufer gezahlte Makler-Provision wird zwischen Listing-Agent und Buyers-Agent aufgeteilt. Leider verstehen viele Deutsche diese Form der Zusammenarbeit nicht und nehmen Direktkontakt zu Inserenten auf oder lassen sich von mehreren Maklern herumfahren. Mit der Immogration KÄUFERVEREINBARUNG verpflichten sich beide Parteien zur vertrauensvollen und zielorientierten Zusammenarbeit.
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Viele Gegenden, Strandabschnitte und Wohnanlagen befinden sich innerhalb von „Gated Communities“. Sie sind daher nur für Eigentümer und Mieter der Wohneinheiten sowie deren Besucher zugänglich. Daher ist der Wunsch nur allzu verständlich, unter dem Vorwand des Kaufinteresses Zugang zu erhalten. Dieser Immobilientourismus schadet jedoch nicht nur dem Ansehen der Branche sondern kostet sowohl dem Hauseigentümer als auch dem Makler viel Zeit und Geld. Die Immogration Käufervereinbarung gibt dem Kunden die Möglichkeit, unter Wahrung der ethischen Grundsätze der Immobilienbranche einige Gated Communities kennenzulernen.
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Bei der Kaufentscheidung, Kaufpreisverhandlung und der Kaufabwicklung gibt es viele Fallstricke. Selbst ein nicht ausschliesslich auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann hier Dinge übersehen oder Fehler machen. Mit dieser Käufervereinbarung wird dem Käufer der Zugang zu einem Top-Anwalt für Immobilienrecht hergestellt und der gesamte Prozess begleitet. Sprachbarrieren und damit verbundene Risiken werden durch die deutsche Assistenz vermindert.
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Keller Williams Real Estate Panama benutzt ein „Exclusive Buyer Agency Agreement“, welches alle vorgenannten Probleme löst, den Kunden aber maximal bindet, auch wenn dieser im Laufe des Suchprozesses eine andere Entscheidung trifft. Die Immogration Vereinbarung stellt einen optimalen Kompromiss dar. Sie ersetzt lediglich die entstandenen Kosten des Buyers Agent (Beraters) und bindet den Käufer nicht, sollte er sich entscheiden, die Zusammenarbeit oder die Suche einzustellen oder mit einem anderen Makler zusammenzuarbeiten.
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"Listo para comprar?" (Bereit zum Kauf?) Dann gehen wir am besten wie folgt vor:
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Wir führen ein persönliches Gespräch (bei einem Café hier in Panamastadt oder per Zoom-Meeting), klären die Bedürfnisse ab und versenden die "Vereinbarung zur Vertretung von Kaufinteressenten"
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Sobald die Käufervereinbarung unterschrieben zurück ist, beginnen wir mit der Suche. Wenn du uns bereits Links von Inseraten aus encuentra24.com oder von anderen Immobilienportalen zusendest, können wir noch sicherer sein, was die eigenen Vorstellungen und den persönlichen Geschmack betrifft. Dabei spielt es keine Rolle, ob alle Inserate noch aktuell sind. Das checken wir ohnehin, zusammen mit ein paar anderen Fragen an den Listing-Agent. Parallel starten wir interne Suchanfragen in unseren Maklernetzwerken.
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Wir stellen in enger gegenseitiger Abstimmung einen kompletten Besichtigungstag mit den besten verfügbaren Optionen zusammen. Wichtig ist das Feedback nach jeder Besichtigung: Was hat gefallen? Was nicht so? Gibt es etwas womit ich gar nicht leben kann? Am Ende des Tages kommt optimalerweise ein Favorit raus. Wenn nicht, waren die Suchkriterien nicht klar und müssen nachjustiert werden, so dass die Suche neu gestartet wird.
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Der Favorit wird ein zweites Mal besichtigt unter dem Aspekt der Vorbereitung eines Kaufangebotes
Die Kaufverhandlung
Die Liegenschaft, welche aus dem Besichtigungstag als Favorit hervorgeht, wird ein zweites Mal besichtigt. Während die erste Besichtigung einer Immobilie eher das "Gefühl" entstehen lässt "hier fühle ich mich wohl, das will ich", geht man an die zweite Besichtigung mit anderen Augen heran.
Manche messen bereits mit ihrem inneren Auge, ob ein bestimmtes Möbelstück an die gewünschte Stelle passt. Wichtiger ist jedoch, im Kopf die Kaufofferte vorzubereiten. Viele Kaufverhandlungen scheitern in Panama am fehlenden Verständnis für die Position des Verkäufers. Das Haus ist sein "Baby". Er hatte es für sich gebaut und viel Zeit, Planung und Liebe reingesteckt, auch wenn dies nach Jahren vielleicht aufgrund familiärer Umstände nicht mehr so sichtbar ist. Ein bashen der Liegenschaft, ein Herumreiten auf Mängel um den Preis zu drücken, kommt meist nicht gut an und der Verkäufer schaltet auf stur.
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Wir achten daher bei der zweiten Besichtigung ganz genau darauf, mit welchen Argumenten, die immer auf der Seite unserer vertretenen Partei liegen, wir einen niedrigeren Kaufpreis begründen können. Am besten gelingt dies, wenn der Verkäufer seit längerem durch einen professionellen Makler vertreten wird. Unter Maklerkollegen loten wir die Schmerzgrenze aus (seit wann ist das Objekt am Markt, welche Kaufangebote wurden schon abgelehnt, etc.).
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Manchmal liest man in einem Facebook-Forum das Vorurteil: Ein Makler ist doch nur interessiert, den Preis möglichst hoch zu halten. Nichts ist weiter entfernt von der Praxis als das! Ein professioneller Makler macht Umsatz. Monat für Monat. Er ist auf Produktivität getrimmt und will einen Kaufabschluss für seinen Kunden. Ansonsten hätte er für Null gearbeitet. Daher "lieber der Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach". Es wird IMMER der niedrigst mögliche Preis gesucht, mit dem der Verkäufer noch leben kann. Dem Verkäufer gegenüber argumentieren wir, dass unser Kunde das Geld verfügbar hat und nicht, wie viele Panamaer, sich um eine Hypothek bemühen muss.
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Unsere Kaufofferten bereiten wir immer schriftlich vor und geben der Verkäuferseite 48 Stunden Zeit, diese zu akzeptieren. Wenn man europäische Kunden vertritt, wird dies auch meist klaglos akzeptiert, weil ja bekannt ist, dass diese wieder in ihr Heimatland zurückkehren und noch Zeit für eine Anwaltsvollmacht bleiben muss.
Die Kaufvorbereitung
Selbstverständlich checken wir bereits VOR der Kaufofferte das REGISTRO PÚBLICO. So sind wir in der Lage, erste Einschätzungen über die voraussichtliche Dauer des Kaufprozesses zu geben und auch Optionen aufzuzeigen.
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In Panama befinden sich viele Liegenschaften im Besitz einer juristischen Person (Gesellschaft oder Stiftung). Dies, weil zum Beispiel die US-Amerikaner aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit weltweit versteuert werden und daher meist Konstruktionen aus einer Stiftung und 2-3 Firmen gewählt haben, um ihr Vermögen zu separieren und zu schützen.
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Als Käufer hat man nun die Möglichkeit, die Gesellschaft zu kaufen (Aktienübertragung) und damit die Aktiva (= das Haus) mit zu übernehmen. Kann aus steuerlichen Gründen sehr profitabel sein. Kann aber auch Risiken mit sich bringen, wenn die Gesellschaft Verpflichtungen eingegangen ist. Das muss der Immobilienfachanwalt checken.
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In die Vorentscheidung ist auch einzubeziehen, ob man den Immobilienkauf für die Beantragung einer unbeschränkten Aufenthaltsgenehmigung (Residencia Permanente) nutzen will. In diesem Fall ist der registrierte Wert wichtig und muss den Mindestanforderungen der Migrationsbehörde entsprechen. Im Rahmen unserer Assistenz für die Residencia Permanente achten wir selbstverständlich darauf, dass alle Informationen vorliegen und der Kaufvertrag entsprechend ausgestaltet wird.
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Oft sind Häuser nicht im Registro Público eingetragen und auch bei der Finanzbehörde nicht registriert. Was NICHT heisst, dass das Grundstück nicht tituliert wäre. Selbstverständlich kauft man NUR titulierte Objekte, die man mit entsprechender Finca-Nummer auch im Registro Público findet. Wenn nur das Grundstück, nicht aber das Haus registriert ist, heisst das auch nicht zwingend, dass das Haus ohne Baugenehmigung gebaut wurde. Man hat es einfach aus steuerlichen Gründen nicht angemeldet. Und das ist eine der ersten Hausaufgaben, die der Verkäufer machen muss, wenn es zum Vorvertrag kommt. Ansonsten würden dem Käufer beim Wiederverkauf erhebliche steuerliche Nachteile entstehen.
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Der übliche Ablauf der Kaufvorbereitung ist bei der Mehrzahl unserer Kunden wie folgt:
1 - Sobald Einigung über die Kaufofferte erzielt wurde, gehen wir gemeinsam zur Immobilienfachanwältin. Diese hat erste Recherchen gemacht und präsentiert ihre Erkenntnisse und Empfehlungen. Eventuell wird bereits die Entscheidung zur Neugründung einer juristischen Person getroffen (S.A. oder Stiftung). Es sind Formulare auszufüllen. Wir assistieren selbstverständlich in deutsch und sorgen für die Klärung aller offenen Fragen
2 - Fliegt der Kunde zurück in sein Heimatland, so wird gleichzeitig eine Anwaltsvollmacht vorbereitet, welche dann am nächsten Tag beim Notar unterzeichnet wird. Damit kann die Anwältin alle Schritte (Vorvertrag, Hauptvertrag, Registereintragung, Ummeldung Strom und Internet, etc.) in Abwesenheit erledigen. Ein amtlich zugelassener Übersetzer ist beim Notar ebenfalls anwesend
3 - Der Vorvertrag ist der wichtigste Vertrag, denn hier sind alle Bedingungen aufgeführt, um den eigentlichen Kaufabschluss vollziehen zu können. In der Regel hat der Verkäufer viele "Hausaufgaben" zu erledigen, Bauten nachregistrieren, eventuell eine Hypothek abzulösen, etc. Zum Schluss muss er noch die Verkaufssteuern zahlen, so dass die Liegenschaft völlig lastenfrei übertragen werden kann. Der Käufer hat in der Regel nur für die fristgemässen Zahlungen zu sorgen (Schecks der Geschäftsleitung einer panamaischen Bank oder unwiderrufliches Zahlungsversprechen).
Die Ausarbeitung des Vorvertrages wird normalerweise vom Anwalt des Verkäufers erwartet. In der Praxis sind diese aber recht unvollständig und in der Ausführung sehr langsam. Unsere Anwältin übernimmt daher in der Regel diese Arbeit und lässt in den Vertragsentwurf auch ihre Nachforschungen zu Steuerschulden, fehlenden Registrierungen etc. mit einfliessen. Meist gehen die Texte zwischen den Anwälten hin und her, da ja auch der Kunde als Auftraggeber zustimmen muss. Wenn die Endfassung vorliegt und vom Kunden per Email genehmigt wurde, wird der Vorvertrag unterzeichnet und die Anzahlung geleistet. Bis zu diesem Zeitpunkt können durchaus 2-3 Wochen vergehen.
4 - Sind alle Bedingungen erfüllt, wird innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Frist der Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet und die Kaufurkunde dem REGISTRO PÚBLICO zur Eintragung eingereicht. Unsere Anwältin bleibt stets am Ball, so dass sich die Unterzeichnung des Hauptvertrages nicht unnötig in die Länge zieht. Selbstverständlich assistieren wir bei jeglicher Korrespondenz, so dass alle Fragen immer zeitnah beantwortet werden.