Sie wollen oder müssen Ihre Immobilie verkaufen?

Mit Standort in Panamastadt oder bis 2 Stunden Umkreis?
Wir listen die interessantesten Objekte mit dem MLS-System des ACOBIR-Maklerverbandes. Das ist die schnellste Art des Immobilienverkaufs.

Du kennst es aus der Nachbarschaft: Da steht ein Haus zum Verkauf. Seit Jahren. Sie wollten mal 1.2 Mio, sind dann auf 800'000 runter, die Witwe ist längst in den USA und der Gärtner macht nur noch das Notwendigste. Weitere Preissenkung vor einem Jahr weil kein Geld für einen Neuanstrich da ist. Immer wieder mal kommt ein anderer Makler mit Kunden vorbei die aussehen wie Touristen. Den aktuellen Preis kennst du nicht, aber Sonne und Regen nagen weiter am Erscheinungsbild des Hauses.

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Man kann bei der Vermarktung der eigenen Immobilie sehr viele Fehler machen. Die Konsequenz? Kein Käufer während die Unterhaltskosten weiterlaufen. An wem liegt es? Nun, es gibt 4 Komponenten die zusammengefasst Käufer und Verkäufer zusammenbringen: 

1 - Lage - Diese ist gesetzt und du hast keinen Einfluss

2 - Eigenschaften - Sind weitgehend gesetzt, du kannst noch "kosmetisch" tätig werden

3 - Vermarktungsstrategie - 100% deine Entscheidung und erfolgsentscheidend

4 - Preis - 100% deine Entscheidung und erfolgsentscheidend

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Hier einige der Gründe für den Misserfolg bei der Immobilienvermarktung:

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1 - Man gibt dem "falschen" Makler einen Exklusivvertrag bzw man arbeitet überhaupt mit Exklusivverträgen. IMMOGRATION ist generell gegen Exklusivverträge. Du bindest dich damit an einen einzigen Makler / Maklerfirma und bist nicht nur auf Gedeih und Verderb auf die Professionalität der beauftragten Person angewiesen sondern vor allem: Die Markpräsenz eines einzigen Maklers ist LIMITIERT. Selbst grosse Maklerunternehmen wie Keller Williams Real Estate mit circa 60 Mitarbeitern decken nur etwa 5% des Kundenpotentials ab. IMMOGRATION CORP. z.B. bedient vor allem deutschsprachige Interessenten. Verglichen mit dem Gesamtkäuferpotential würdest du dich also auf 1-2% des Käuferpotentials reduzieren, wenn du uns einen Exklusivvertrag gibst.

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2 - Du beauftragst mehrere Makler mit dem Verkauf mit "offenen" Vereinbarungen, in der Hoffnung, dass wohl wenigstens einer der 10 Brokerfirmen dir einen Käufer bringt. Die Praxis? Nicht ein einziger dieser zehn wird besondere Aktivitäten bei der Vermarktung entwickeln. Denn jeder ist sich bewusst: Er arbeitet wahrscheinlich gratis. Denn die anderen neun oder du selbst könnten ja auch einen Käufer finden. Somit wäre jeder ausgegebene Dollar für Inserate etc. umsonst. Für dich selbst ist diese Form der unverbindlichen Zusammenarbeit mit mehreren Maklern zusätzlich noch nervig: Alle müssen auf den gleichen Informationsstand gehalten werden, was meist nicht gelingt. Am schlimmsten ist jedoch das Bild, was deine Liegenschaft in der Öffentlichkeit abgibt: Erscheint die gleiche Liegenschaft, vielleicht sogar mit unterschiedlichen Preisen (weil nicht alle up-to-date sind) von verschiedenen Inserenten, so wird sie letztlich prostituiert und verliert in den Augen der Suchenden an Wert. "Der muss es aber nötig haben". "Mal sehen, wer die nächste Preissenkung inseriert".

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3 - Ohne Makler versuchen um die Provision zu sparen: Statt einen professionellen Immobilienmakler als "Kunden" zu sehen, welcher dir zu Liquidität von "fast" 100% des Immobilienwertes verhilft, konzentrierst du dich auf die 5% Provision, welche das Maklerunternehmen fakturiert. Dabei sollte doch JEDER, welcher Zugang zu Kaufinteressenten hat, willkommen sein. Die "Finanzierungskosten", deine Immobilie ein Jahr lang NICHT verkauft zu haben, können bereits die Maklerprovision aufwiegen (5% Guthabenzins auf Festgeldanlage). Ohne Makler wirst du mit Immobilien-Touristen konfrontiert, welche noch gar nicht wissen was sie wollen, geschweige denn kaufbereit sind und dir wertvolle Zeit stehlen. Vor allem: Mit deinen privaten Inseraten erreichst du vielleicht eine Marktpräsenz von 1-5% und verschenkst damit wertvolles Potential und Zeit.

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Weitere Gründe für den Misserfolg: Zu hoher Anfangspreis und schlechte Präsentation

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Kaufinteressenten bedienen sich Suchmasken auf den Plattformen. Kaufpreis "von 400,000.00 bis 500,000.00" zum Beispiel. Deiner Meinung nach ist der Marktpreis aber $515,000.00 und das willst du auch haben. Am besten mit $560,000.00 reingehen, damit der Käufer noch "Verhandlungsspielraum" hat. Falsch. Unsere Erfahrung zeigt, dass mit dieser Strategie ein entscheidender Prozentsatz potentieller Kunden verlorengeht, weil der höher angesetzte Preis ausserhalb des Suchprofils liegt. Nachträgliche Kaufpreissenkungen schaden dem Ruf der Liegenschaft und laden zu weiterem Warten auf eine erneute Preissenkung ein. Besser von Anfang an einen fairen Preis publizieren, gern auch als "Superangebot ohne Verhandlungsspielraum" kennzeichnen, um die maximale Marktpenetration zu erreichen. 

 

Verkäufer von Appartements sollten wissen, dass es aufgrund der statistischen Haltedauer einer Immobilie von 7 Jahren ständig laufende Verkaufsangebote im eigenen Gebäudekomplex gibt. Eine Konkurrenzanalyse ist also unumgänglich für die Preisfindung. Und klar ist: Wenn ich mein ROYAL PALM 70m2 Appartement für 192k verkaufen will, aber noch gleichwertige Einheiten unterhalb dieses Preises angeboten werden, so werden diese höchstwahrscheinlich zuerst verkauft.

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Nicht zuletzt muss auch die Präsentation der Liegenschaft stimmen. Vom Autoverkauf wissen wir: Nur mit professioneller Aufarbeitung, Innenreinigung und Politur erzielen wir einen angemessenen Preis. Nur bei unseren eigenen vier Wänden sind wir stur. Oder sagen wir "betriebsblind". Es war ja "unser Baby", von uns entworfen und ausgestattet und es hatte damals alles optimal gepasst. Wie könnte es ein Kaufinteressent oder ein Makler wagen, unseren Geschmack zu kritisieren? Warum soll ich vor der Besichtigung oder für die Fotos aufräumen? Schliesslich wird hier gewohnt und ich verkaufe kein Museum. Warum die Hunde wegsperren? Wer meine Tiere nicht akzeptiert hat das Haus ohnehin nicht verdient. Die Küche aufräumen und keine Essensgerüche während der Besichtigung? Wenn ein Kaufinteressent so dumm ist und den inneren Wert nicht erkennt, hat er das Haus ohnehin nicht verdient! Sarkasmus aus aber leider real.

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Wir von IMMOGRATION warnen unsere Kunden vor einer Besichtigung zwar immer vor, wenn es in Richtung Messie-Wohnung, eines durch zugezogene Vorhänge und grüne Wände verdunkelten Hauses oder alter Möblierung geht, aber bei vielen Kaufinteressenten reicht die innere Vorstellungskraft einfach nicht aus, sich diese Liegenschaft mit weissen Wänden, ohne Fenstergitter und Vorhänge und modern eingerichtet vorzustellen. Man schlägt also ein Schnäppchen für 299k aus, in welches man nur 20k investieren müsste, und entscheidet sich stattdessen lieber für das weiss getünchte 450k-Objekt.

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