Die neue EU-Bankenregel, die Angstmacher - und warum Sie in Panama meist trotzdem ein Konto brauchen

Seit einigen Tagen läuft eine Welle durch die deutschsprachige Auswanderer-Szene: Videos mit Titeln wie „EU sperrt dein Konto ab 2027", Newsletter mit der Botschaft, man müsse jetzt handeln, und im selben Atemzug ein Angebot – ein Zweitwohnsitz im Ausland, eine Webinar-Anmeldung, eine Immobilienreise. Die zugrunde liegende Regel gibt es wirklich. Fast alles, was daraus abgeleitet wird, hält der Prüfung nicht stand. Und in einem Punkt ist die Fehlinformation nicht nur ärgerlich, sondern teuer und kann im Einzelfall zum Verlust des investierten Kapitals führen.

Erst die Fakten

Artikel 21c der EU-Richtlinie CRD VI ist ab dem 11. Januar 2027 anzuwenden. Er verpflichtet Banken aus Drittstaaten – Panama eingeschlossen –, eine zugelassene Zweigstelle in der EU zu unterhalten, wenn sie dort Kernbankdienstleistungen anbieten wollen: Einlagengeschäft, Kreditgeschäft, Garantien. Deutschland hat die Richtlinie mit dem Bankenrichtlinienumsetzungs- und Bürokratieentlastungsgesetz umgesetzt, verkündet am 30. März 2026. Für Verträge, die vor dem 11. Juli 2026 geschlossen wurden, gilt Bestandsschutz.

Drei Dinge, die in den Aufregervideos untergehen:

•    Adressat der Regel ist die Bank, nicht der Kunde. Keine Vorschrift zwingt eine Bank, ein bestehendes Konto zu schließen.

•    Die Regel greift, wenn eine Bank ihre Leistung nach Europa hineinträgt. Panamaische Banken werben nicht in Deutschland – keine Büros, keine Vertreter, keine Kampagnen.

•    Wer nach Panama reist und dort in der Filiale unterschreibt, reist zur Bank. Die Bank kommt nicht zu ihm. Genau darauf kommt es an, und dafür muss niemand seinen Wohnsitz in Europa aufgeben.

Das ist die ganze Aufregung. Wer sie in einen Countdown verwandelt, verkauft etwas.

Der teure Irrtum: „Ein Konto brauchen Sie erst als Eigentümer"

In einem aktuellen Newsletter eines ausländischen Anbieters, der faktisch nur Neubauprojekte verkauft, wird der Kauf einer Bestandsimmobilie so beschrieben: Überweisung aus Europa oder über WISE, Visum nach Grundbucheintrag, Konto später.

Wer so kauft, setzt den größten Teil seines Geldes einem vermeidbaren Risiko aus.

So läuft eine Re-Sale-Transaktion in Panama tatsächlich ab: Üblich sind rund zehn Prozent des Kaufpreises direkt an den Verkäufer, damit er die Transaktionskosten bestreiten kann. Die restlichen neunzig Prozent müssen abgesichert werden – und zwar aus einem konkreten Grund: Zwischen der Unterzeichnung der Escritura de Compraventa und der Eintragung des Käufers im Registro Público als neuer Eigentümer vergehen mehrere Tage. Oder sogar Wochen. Nämlich immer dann, wenn das Registro Público die Urkunde als „defectuoso“ zurückweist und Unterlagen nachfordert. Jede tatsächlich auf Immobilienrecht spezialisierte Anwaltskanzlei weiss das. Hätte der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt bereits die volle Kaufsumme in seiner Verfügungsgewalt, hat er wenig Motivation am erfolgreichen Abschluss der Transaktion mitzuwirken. Im schlimmsten Fall ist er nicht mehr im Land!

Eine seriöse Kaufabwicklung sieht daher so aus: Der Käufer bestellt bei seiner panamaischen Bank einen „cheque de gerencia“ (das geht auch remote aus Deutschland) und dieser Scheck wird von einem panamaischen Notar treuhänderisch verwaltet. Der Verkäufer kann ihn erst erhalten und einlösen, wenn er dem Notar nachweist, dass der Käufer ordnungsgemäss im Registro Público als neuer Eigentümer eingetragen ist. Und natürlich: Für diesen Scheck braucht es ein Konto in Panama. Eine Überweisung aus Europa direkt an den Verkäufer leistet das nicht.

Und bei einer Immobilie mit Hypothek geht es ohne Konto gar nicht

Viele Bestandsimmobilien sind mit einer Hypothek belastet. Damit diese abgelöst werden kann, muss der Käufer von seiner panamaischen Bank ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen in Höhe der „Carta de Saldo“ der Hypothekarbank des Verkäufers beibringen. Keine deutsche, österreichische oder Schweizer Bank stellt ein solches Versprechen für eine panamaische Liegenschaft aus. Ohne Konto vor Ort kommt diese Transaktion schlicht nicht zustande.

Dasselbe gilt für einen Teil der Aufenthaltsprogramme: Migrationsanwälte wissen, dass einige Residenciaprogramme zwingend vorschreiben, dass der Hauptantragsteller einen Saldonachweis seines panamaischen Bankkontos vorlegen muss.

Bei Neubauprojekten dagegen ist ein normales panamaisches Bankkonto nicht unbedingt notwendig, die Zahlungen laufen in der Regel über ein Treuhandkonto.

Die Absicherung

Wie gesagt, das neue Gesetz richtet sich nicht an den Kunden sondern an ausländische Banken. Die Panama-Bank kommt nicht zum Kunden sondern der Kunde zur Bank. Ein Einreisestempel im Reisepass reicht als Nachweis dieser Eigeninitiative nicht aus.

Wir haben dafür ein Formular entwickelt. Der Kunde hält darin fest, dass die Entscheidung für ein Konto in Panama von ihm ausgeht, dass weder die Bank noch eine für sie tätige Person auf ihn zugekommen ist und dass wir ausschließlich in seinem Auftrag und auf seine Rechnung tätig werden – von der Bank erhalten wir keine Provision. Das Dokument wird vor dem ersten Kontakt zur Bank unterzeichnet und bleibt in der Kundenakte.

Wer über IMMOGRATION Corp. eine Neubauimmobilie oder ein Re-Sale kauft oder eine Residencia beantragt und in diesem Zusammenhang ein Bankkonto in Panama eröffnet, bekommt automatisch dieses Formular.

Fragen? Kostenloses Zoom-Kurzgespräch buchen

Eine neue Regulierung ist ein Anlass, sauber zu arbeiten – kein Anlass, in Eile zu kaufen. Seriöse Beratung erkennen Sie daran, dass sie Ihnen erklärt, wie eine Transaktion abgesichert wird, und nicht daran, wie schnell Sie unterschreiben sollen. Wer vom Verkauf lebt, beschreibt die Welt gern aus Sicht seines Produkts. Wir wickeln in Panama beides ab, Neubau und Re-Sale, und begleiten die gesamte Bandbreite der Aufenthaltsprogramme.

Deshalb sagen wir es klar: Für die meisten Immobilientransaktionen in Panama und für mehrere Residencia-Verfahren ist ein Konto vor Ort notwendig – und es zu eröffnen ist nach wie vor völlig unproblematisch.

IMMOGRATION Corp. · Panama City · immogration.com · office@immogration.com

Dieser Beitrag gibt den Stand der veröffentlichten Rechtsanalysen zum Zeitpunkt der Erstellung wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.