Es gibt viele Faktoren, welche ganz generell für eine Immobilieninvestition in Panama sprechen:
Panama muss keine Immobilienblase korrigieren, wie dies in anderen Ländern der Fall war/ist. Im Gegenteil: Gemäss Forbes 1-2023 steht Panama vor allem im Tourismussektor noch am Anfang: „The sky is the limit“
Panama gehört zu den wirtschaftlich stabilsten Ländern mit niedrigster Inflationsrate und überdurchschnittlichen Wachstumsraten, auch dank des US-Dollars, des Panamakanals und der Sonderwirtschaftszonen
Panama ist politisch stabil und im internationalen Kontext ein Vorzeigestaat, Sitz von vielen multinationalen Konzernen und Organisationen, insofern breit aufgestellt und mit viel Wachstumspotential
Man könnte also geneigt sein, vom Heimatland aus einfach mal so in eines der neu beworbenen Immobilienprojekte zu investieren. Und davon gibt es neuerdings viele. Aussergewöhnlich viele. Man könnte fast meinen, alle Developer hätten nur auf die neue Investorenfreundliche Regierung gewartet und kommen jetzt zur gleichen Zeit mit ihren seit Jahren in der Schublade befindlichen Projekten heraus.
Allerdings sollte man nicht vorschnell auf die Hochglanzprospekte mit einer Reservierung reagieren. Folgende Gründe sprechen dafür, zunächst nach Panama zu reisen, das Land kennenzulernen, und vor allem, den genauen Standort des angepriesenen Projekts zu erkunden.
In vielen Fällen wird man sich dann nämlich lieber für eine bezugsfertige Immobilie an einem meist besseren Standort entscheiden. Warum?
1 - Risiko
Ein Developer erhält erst die erforderliche Finanzierung für den Beginn der Bauarbeiten, wenn 40% der Wohneinheiten „ab Plan“ mittels Anzahlung gekauft wurden. Da die Konkurrenz unter den Entwicklern gross ist, werden mehr Projekte beworben als später tatsächlich gebaut. Die gestiegenen Hypothekarzinssätze, Planungen am Markt vorbei und gestiegene Kosten können manches Projekt zum Scheitern bringen. Warum also etwas reservieren und anzahlen, was vermutlich in 4-5 Jahren gebaut sein wird, während an vergleichbaren oder besseren Standorten moderne Wohnungen bezugsbereit sind?
2 - Marketing-Trick der Knappheit
Developer arbeiten mit viel Psychologie. Ein Trick ist die vorgespielte Verknappung des Angebots. „90% verkauft“. „Nur noch 4 Einheiten verfügbar“, usw. In der Realität sind jedoch oft folgende Faktoren mit im Spiel:
a - Es wird im Rahmen einer massiven Marketing-Aktion, meist in Verbindung mit einer Messe, mit einem symbolischen Reservierungsbetrag ein Herdentrieb erzeugt und damit zunächst eine hohe Reservierungsquote erreicht. Diese ist jedoch nicht nachhaltig, die meisten realisieren die vorschnelle Begeisterung und treten in letzter Konsequenz von der Reservierung zurück
b - Es werden begrenzte Kontingente in Etappen zum Verkauf freigegeben. Zum Beispiel SANTA MONICA, ein bestimmtes Neubauprojekt mit günstigen Einfamilienhäusern, auf Wunsch mit Pool. Insgesamt 240 Einheiten. Auf der Messe die Aussage „nur noch 6 Einheiten verfügbar“. Nach mehrfacher Rückfrage dann die Spezifizierung, dies betreffe nur die erste Verkaufsphase von 60 Einheiten. Wenn verkauft, kommt die nächste Etappe zum Verkauf.
c - Es werden ganze Pakete von Wohneinheiten durch Sub-Developer reserviert, welche diese dann später unter eigenem Label verkaufen. So kann ebenfalls schnell ein „90%“ kommuniziert werden, obwohl in Wahrheit 90% noch verfügbar sind.
3 - Der Segen der Fotomontage und elektronischen Bilderzeugung
Logischerweise sind die besten Lagen in Panamacity und Umgebung zu 99% bebaut. Was bleibt also übrig, wenn 1A-Lagen und 1B-Lagen bereits erschlossen sind? Und was bleibt einem Developer, um dennoch eine hervorragende Lage vorzuspielen?
Die elektronische Schaffung der Illusion der perfekten Umgebung. Damit kann man einen Ortsansässigen wahrscheinlich nicht überzeugen, aber einen US-Amerikaner, Kanadier oder 10,000 km entfernt lebenden Europäer eventuell schon.
Beispiel gefällig? Es gibt eine mautpflichtige Autobahn, welche vom Stadtzentrum in Panamacity zum Flughafen führt, vorbei an einem seit Jahrzehnten von Müll übersäten Ufer vor Costa del Este, wo ein Fluss ins Meer führt, welcher ständig neuen Müll anschwemmt. Hier werden zwei moderne Wohngebäude geplant, im Hochglanzprospekt mit einer Sandstrand-Illusion verbunden, fotorealistisch perfekt gemacht, so dass ich als Nicht-Kenner der Örtlichkeit geneigt wäre, hier zu investieren. Auf meine Frage während der letzten Immobilienmesse, wie man denn das Müllproblem in den Griff kriegen will, sagte mir der Verkäufer, man wäre in letzter Zeit immer wieder dabei das Ufer zu säubern und müsse auch an der Aufklärung der Bevölkerung arbeiten. Na dann viel Spass die nächsten 20 Jahre, aber ohne mich als Investor.
4 - Lage, Lage, Lage.
Perfektes Marketing vermag jeden Preis attraktiv zu machen. Aber die Lage definiert den späteren Marktpreis. Die Lage entscheidet aiuch über die Wertentwicklung der Immobilie. Und die Lage bestimmt auch den späteren Wiederverkaufspreis.
Die Tatsache, dass der unverbaubare Meerblick, also die erste Reihe, zu 99% bereits bebaut ist, oder nehmen wir die historische Altstadt, den UNESCO-Kern, lässt Deveolper zwangsläufig in die B- und C-Lagen ausweichen. Das Hochglanzprospekt sonnt sich zwar im Ruf der nahen 1A-Lage, aber nur vor Ort erkennt man, dass sich das neue Projekt in einer wesentlich ungünstigeren Lage befindet (Beispiele gern auf Anfrage). Gerade als Investor, welcher auf Einnahmen aus Vermietung angewiesen ist, wäre es wichtig die Lage aus der Sicht der künftigen Mieter zu sehen, und daher den Standort selbst in Augenschein zu nehmen.
5 - Vorverkaufspreis nur jetzt - später wird es teurer. Wirklich?
Meine Erfahrung der letzten 7 Jahre im Immobilienmarkt Panamas ist die folgende: Die Vorverkaufspreise orientieren sich an den aktuellen Marktpreisen, sind also keine Schnäppchen. Wenn 40-50% verkauft oder reserviert sind, werden durchaus Preisanpassungen von rund 10% nach oben vorgenommen. Diese gelten während der Bauphase bis Fertigstellung. Dann aber, wenn der Developer das Projekt abschliessen und sich auf neue Projekte konzentrieren will, werden die wirklichen Schnäppchen gemacht, welche durchaus auch mal 20% unter den Höchstpreisen liegen können.
Ausserdem: Statistisch hält ein Wohnungseigentümer seine Immobilie in Panama circa 7 Jahre. Das heisst, ein Gebäude mit 300 Wohnungen hat statistisch einen Eigentümerwechsel von jährlich 13% der Wohnungen, d.h. in vorliegendem Beispiel von 40 Wohneinheiten innerhalb eines Jahres. Das ist bei Neubauten natürlich anfangs viel geringer, soll aber aufzeigen, dass du immer wieder Gelegenheiten haben wirst, in deinem Traumobjekt, wenn es einmal fertiggestellt ist, eine Wohnung zu einem guten Preis zu erhalten.
Ich schreibe dies trotz der Tatsache, dass wir (IMMOGRATION CORP.)
alle neuen Projekte verkaufen können,
es für einen Immobilienmakler lohnender ist, Neubauprojekte statt Re-Sales zu vermitteln,
und auch trotz meiner Begeisterung für das eine oder andere innovative neue Projekt.
Aus der Sicht des Käufers ist es aber wichtig, beide Seiten der Medaille zu kennen, daher dieser Artikel.
Wenn du dennoch Interesse an einem Neubauprojekt hast, lass dich gern von uns beraten, am besten natürlich vor Ort hier in Panama. Als lizensiertes Immobilienmaklerunternehmen haben wir Verträge mit den Developern und damit auch einen Key-Account-Manager, welcher wesentlich zielorientierter zum gewünschten Abschluss führt als die Endkunden-Sachbearbeiter der Developer. Wichtig ist natürlich, dass der Erstkontakt über uns stattfindet, denn damit sicherst du dir nicht nur unabhängige Beratung (objekt-übergreifend), sondern die kostenlose Betreuung des gesamten Kaufprozesses in deiner Sprache, inklusive Strom- und Internetanmeldung und weiterer Services.
IMMOGRATION CORP. PANAMA (PJ-1425-22)
WhatsApp Michael: (+507) 6707 5096
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