GOLDEN VISA PANAMA - Das neue Dekret ist da - und die Oktober-Legende ist erledigt

Neubau bleibt bei 300.000 US-Dollar, Bestandsimmobilien steigen auf 500.000 – mit Übergangsfrist. Was das Decreto Ejecutivo Nr. 17/2026 wirklich bedeutet.

Heute, am 16. September 2026, ist in Panamas Amtsblatt (Gaceta Oficial Nr. 30613) das Decreto Ejecutivo Nr. 17 vom 8. September 2026 erschienen und tritt damit HEUTE in Kraft. Es regelt das Golden Visa – offiziell „Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado“ – neu, bündelt alles in einem einzigen Erlass und ersetzt die bisherigen Dekrete 722 (2020), 109 (2022) und 193 (2024).

Wir haben den Text Artikel für Artikel gelesen. Das Ergebnis in einem Satz: Panama schärft sein Programm – an vielen Stellen wird es besser, an anderen anspruchsvoller.

Die Legende vom 15. Oktober 2026

Seit Monaten geistert ein Satz durchs Netz: „Am 15. Oktober 2026 steigt die Mindestinvestition automatisch von 300.000 auf 500.000 US-Dollar.“ Wir haben dem von Anfang an widersprochen – und gleichzeitig immer betont, dass jede Regierung der Welt ihre Bedingungen jederzeit anpassen darf.

Heute steht fest: Einen automatischen Anstieg zum 15. Oktober 2026 gab es nie.

Die Legende entstand aus einer falsch gelesenen Chronologie:

•     Dekret 722 vom 15.10.2020: Das Programm startet mit 500.000 US-Dollar für Immobilien – und einem befristeten 300.000er-Fenster für 24 Monate.

•     Dekret 109 vom 13.10.2022: Das Fenster wird um weitere 24 Monate verlängert, also bis zum 15.10.2024.

•     Dekret 193 vom 15.10.2024: Der Ursprungsartikel von 2020 wird komplett ersetzt. Die 300.000 werden dauerhaft festgeschrieben – ohne Ablaufdatum, ohne automatische Rückkehr zu 500.000.

Und jetzt? Kein Automatismus, kein 15. Oktober. Stattdessen ein neues Dekret – früher, als die Gerüchteküche prophezeit hat, und mit einem Inhalt, der teils richtig gut und teils ein echter Weckruf ist.

Neubau oder Bestand: die zentrale Änderung

Das Dekret unterscheidet ab sofort zwei Immobilienwege:

•     Neubau (Erstverkauf): neue, unbewohnte Immobilie, übertragen vom Bauträger oder Entwickler – weiterhin 300.000 US-Dollar.

•     Bestandsimmobilie (Sekundärmarkt): eine Immobilie, die bereits verkauft, bewohnt oder vermietet war – jetzt 500.000 US-Dollar oder mehr. Warum „oder mehr“? Siehe „Risiko 500k-Schwelle“ weiter unten.

Die 500.000 aus den Fake News? Sie kommen – aber nur für Bestandsimmobilien, nicht automatisch, nicht zum 15. Oktober, sondern schon zum 16. September. Mit dem Risiko „500k plus“ und mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten für bereits verbindlich abgeschlossene Käufe (Kaufversprechen-Vertrag / contrato de promesa de compraventa).

Die Begründung liefert das Dekret gleich mit: Der Neubau ist einer der grössten Jobmotoren des Landes, der Weiterverkauf gebrauchter Wohnungen schafft kaum neue Arbeitsplätze. Panama lenkt Investorengeld also gezielt dorthin, wo es der Wirtschaft am meisten bringt.

Meine Beobachtung aus fast zehn Jahren Immobilienpraxis in Panama: 2017 standen landesweit über 26.000 Liegenschaften zum Verkauf – zwei Drittel davon Bestandsimmobilien, nur ein Drittel Neubau. Inzwischen ist das Inventar auf rund 16.000 geschrumpft, und das Verhältnis hat sich umgedreht: Nur noch ein Drittel ist Re-Sale, zwei Drittel sind Neubauprojekte. Gerade die Marktnische an der alten Golden-Visa-Schwelle ist fast leergekauft. Logisch also, dass das neue Gesetz den Wachstumsträger Neubau stärkt – und nicht länger subventioniert, was ohnehin fast ausverkauft ist.

Risiko 500k-Schwelle: Der Marktwert entscheidet, nicht der Kaufpreis

Wer knapp über der Schwelle kauft, sollte ein Detail kennen, das in den meisten Zusammenfassungen untergeht: Das neue Dekret rechnet nicht mit dem Kaufpreis im Vertrag. Es rechnet mit dem niedrigeren Wert aus tatsächlich bezahltem Preis und plausiblem Marktwert – abzüglich aller Hypotheken und Belastungen (Art. 5 a und Art. 6 Nr. 10). Das gilt beim Neubau für die 300.000er-Schwelle genauso wie bei der Bestandsimmobilie für die 500.000er-Schwelle. Das Risiko, zu teuer gekauft zu haben, trägst allein du als Investor.

Ein Beispiel aus dem Bestand: Du kaufst eine Wohnung für 520.000 US-Dollar, ein Gutachten beziffert den Marktwert auf 470.000. Angerechnet werden 470.000 – Schwelle verfehlt, obwohl du 520.000 bezahlt hast.

So ist die Wertprüfung im Dekret aufgebaut:

•     Der Massstab (Art. 5 a, b und d): Angerechnet wird der niedrigere Wert aus gezahltem Preis und Marktwert, abzüglich Belastungen. Die Immobilie selbst muss mindestens den Schwellenwert wert sein. Finanziert werden darf nur, was über der Schwelle liegt.

•     Die Referenz (Art. 6 Nr. 1–3, 5 und 6): Der Katasterwert der ANATI bleibt die amtliche Grundlage. Das MICI gleicht ihn ab mit Kaufpreis, tatsächlich bezahltem Betrag, Lage, Ausstattung, Kaufdatum und Marktlage.

•     Das Gutachten bei Zweifeln (Art. 6 Nr. 4, 7 und 8): Passt der Preis nicht zum Markt, kann das MICI ein unabhängiges Verkehrswertgutachten verlangen. Es darf höchstens sechs Monate alt sein und muss von einem Gutachter stammen, den Banco Nacional und Caja de Ahorros anerkennen – unabhängig von Käufer, Verkäufer, Bauträger, Vermittler und Bank. Die Kosten trägst du.

•     Das letzte Wort (Art. 6 Nr. 9, 11 und 12): Weichen ANATI-Wert, Kaufpreis und Gutachten erheblich voneinander ab, legt das MICI den anrechenbaren Wert fest. Über dem nachgewiesenen Marktwert wird nichts angerechnet. Und ein gutes Gutachten ersetzt weder den Zahlungsnachweis noch den Nachweis, dass das Geld aus dem Ausland kommt.

•     Prüfung in jeder Phase (Art. 3 Nr. 7 und Art. 10): MICI und Migrationsbehörde dürfen jederzeit zusätzliche Unterlagen zu Herkunft, Legitimität und Wert der Investition anfordern.

•     Bestandsschutz mit Ausnahme (Art. 19): Die neuen Wertregeln gelten nicht rückwirkend – es sei denn, es gibt objektive Hinweise auf Falschangaben, Scheingeschäfte, Betrug oder illegale Geldherkunft.

Warum dieser Aufwand? Das Dekret sagt es in seiner Begründung selbst: Es nennt Scheinverträge und bewusste Überbewertung ausdrücklich beim Namen. Man muss kein Hellseher sein: Solche Paragraphen schreibt kein Gesetzgeber ins Amtsblatt, wenn es in der Vergangenheit keine Scheinverträge, aufgeblähten Kaufpreise mit diskreten Rückvergütungen oder Ähnliches gegeben hätte.

Tatsächlich geht der Bearbeitungsstau im MICI seit dem Frühjahr nicht nur auf mehr Anträge zurück, sondern auch auf die Aufklärung genau solcher Verdachtsfälle. Zeitweise hat das Ministerium sogar alle Anwaltskanzleien angeschrieben und pauschal Wertgutachten verlangt – mit entsprechenden Verzögerungen. Für ehrliche Käufer ist das trotzdem eine gute Nachricht: Das Programm wird sauberer, und wer fair kauft, hat nichts zu befürchten.

Deine To-dos an der Schwelle:

•     Kauf zum Marktpreis – und mit etwas Luft über dem Schwellenwert.

•     Lass den Preis vor der Unterschrift unabhängig plausibilisieren. Wir suchen für unsere Golden-Visa-Kunden zum Beispiel ausschliesslich Re-Sale-Wohnungen, die unter dem Durchschnittspreis vergleichbarer Objekte liegen.

•     Halte Möbel, Ausstattung und Nebenleistungen sauber getrennt vom Immobilienpreis.

Genau hier beraten wir dich: bevor du unterschreibst – nicht erst, wenn das MICI nachfragt.

Die Übergangsfrist: sechs Monate Luft

Wer schon unterwegs ist, wird nicht im Regen stehen gelassen. Deine To-dos:

•     Antrag schon eingereicht – beim Wirtschaftsministerium (MICI) oder bei der Migrationsbehörde? Dann gelten für dich die bisherigen Voraussetzungen und Beträge.

•     Investition schon getätigt oder verbindlichen Kaufvertrag bzw. Kaufversprechen unterschrieben, bevor das Dekret in Kraft trat? Dann kannst du das alte Regime nutzen – sofern der Antrag innerhalb von sechs Monaten ab Inkrafttreten eingereicht wird. Plane sicherheitshalber mit Anfang März 2027. Gerade wer eine Bestandsimmobilie zwischen 300.000 und 500.000 US-Dollar gekauft hat: jetzt die Antragsunterlagen auf den Weg bringen.

•     MICI-Zertifikat schon in der Hand? Es behält seine Wirkung bis zum Ablauf.

Und die neuen Bewertungsregeln wirken nicht rückwirkend. Bestehende Golden Visa werden nicht nachträglich infrage gestellt.

Was jetzt besser wird

Mehr Schutz beim Kauf auf Plan

Wer beim Neubau den vollen Kaufpreis an den Bauträger zahlt, braucht künftig ein Bankinstrument einer in Panama lizenzierten Bank zu seinen Gunsten – unwiderruflich, unbedingt, zahlbar auf erste Anforderung: Standby-Akkreditiv, Bankaval oder Erfüllungsgarantie. Liefert der Bauträger aus eigenem Verschulden nicht, gilt eine klare Regel: 180 Werktage, um die Investition zu ersetzen. Tipp: Wähl Projekte mit realistischem Übergabetermin innerhalb 2 Jahren – ein Status auf Basis von Kaufversprechen ist auf insgesamt drei Jahre begrenzt.

Flexiblere Finanzierung

Liegt der Kaufpreis über dem Minimum, darf der Rest finanziert werden – dokumentiert und nachvollziehbar. Der Wortlaut beschränkt das nicht mehr auf eine lokale Bank. Entscheidend ist der Nettowert nach Abzug der Belastungen: Er muss das Minimum erreichen.

Die Familie wächst mit

Neuer Ehepartner oder Nachwuchs nach der Genehmigung? Beide lassen sich gegen Zahlung der Behördengebühren nachträglich als Angehörige aufnehmen. Und bei Scheidung, Volljährigkeit oder Todesfall wird niemand automatisch gestrichen – die Behörde muss den Einzelfall prüfen und die Betroffenen anhören.

Feste Fristen, weniger Papierkrieg

Das MICI hat für das Investitionszertifikat 15 Werktage (rund drei Wochen) ab Zulassung der vollständigen Akte, die Migrationsbehörde 30 Werktage (sechs bis sieben Wochen). Nach den nervenaufreibenden Monaten seit dem Frühjahr 2026, in denen das MICI praktisch gelähmt war und sich die Bearbeitungszeiten auf bis zu 15 Wochen aufgestaut haben, zieht das Gesetz endlich eine klare Linie – und nimmt ausdrücklich auch das MICI in die Pflicht.

Dazu kommt: Apostillierte Dokumente gelten als rechtzeitig eingereicht, wenn sie beim Eingang der vollständigen Akte gültig waren. Lange Behördenlaufzeiten zwingen also niemanden mehr, Führungszeugnisse und Apostillen neu zu beschaffen. In der Praxis wird das bereits seit einigen Wochen so gehandhabt.

Klare Regeln fürs Geld

Wichtig: Der Hauptantragsteller investiert aus eigenen Mitteln – Schenkungen zählen nicht zum Mindestbetrag. Neu und hilfreich: Auch Geld, das schon länger auf einem panamaischen Konto liegt, zählt als Auslandsgeld, wenn die ursprüngliche internationale Überweisung belegbar ist.

Der Pass als Perspektive

Die Option auf Einbürgerung nach fünf aufeinanderfolgenden Jahren Residenz steht jetzt ausdrücklich im Dekret – für Investoren und ihre Angehörigen, nach den Voraussetzungen der Verfassung.

Warum jetzt? Weil die Nachfrage steigt

Ein Staat feilt nicht an einem Programm, das keiner will. Die offiziellen Zahlen des MICI sprechen eine klare Sprache: Zwischen Juli 2025 und Juni 2026 wurden 268 Investorenzertifikate mit einem Volumen von 113,6 Millionen US-Dollar ausgestellt – nach 193 Zertifikaten und 90,1 Millionen im Vorjahreszeitraum. Das ist ein Plus von 39 Prozent. 87,3 Prozent davon entfielen auf Immobilien. Die neue digitale Plattform hat laut Ministerium die Zahl der monatlich ausgestellten Zertifikate verdoppelt.

Dazu kommen die Motive aus dem Dekret selbst: die Bauwirtschaft ankurbeln, das Neubau-Inventar abbauen, Käufer bei Vorverkäufen besser absichern und den Staatsbanken Liquidität für Agrar- und Hypothekenkredite verschaffen. Kurz: Panama lenkt eine starke Nachfrage in die Bahnen, die dem Land am meisten nützen.

Der „Panama-Absturz“ von Perspektive Ausland? Ein Blick auf die Zahlen

Ausgerechnet heute hat Perspektive Ausland ein Video mit dem Titel „PANAMA-ABSTURZ: 41 % weniger Visa, 98 % werden trotzdem genehmigt“ veröffentlicht. Laut Beschreibung sollen im ersten Halbjahr 2026 nur 100 Golden Visa genehmigt worden sein, gegenüber „über 300“ in den Vorjahren. Der Titel verkauft Drama. Die Daten liefern es nicht:

•     Halbjahr gegen Gesamtjahr. Wer sechs Monate mit zwölf vergleicht, bekommt zwangsläufig einen „Einbruch“.

•     Die offiziellen Zahlen zeigen das Gegenteil. Das MICI meldet für Juli 2025 bis Juni 2026 ein Plus von 39 Prozent bei den Investorenzertifikaten.

•     Eine Sondersituation, kein Trend. Im Frühjahr 2026 stellte das MICI auf seine neue digitale Plattform um. In unserer Praxis dauerte ein Investitionszertifikat bis März rund zwei Wochen – ab April schwoll die Bearbeitungszeit auf bis zu 15 Wochen an. Kommt das Zertifikat später, kommt auch die Genehmigung der Migrationsbehörde später. Das verschiebt die Statistik – nicht die Nachfrage.

•     Die Genehmigungsquote ist hoch. Über alle Residenzkategorien hinweg hat die Migrationsbehörde im ersten Halbjahr 2026 insgesamt 16.010 Anträge genehmigt und nur 447 abgelehnt – 97 Prozent.

Und die einfachste Gegenprobe: Kein Land hebt für einen Teil seines Programms die Einstiegshürde an, wenn ihm die Interessenten davonlaufen.

Unser Fazit

Panama bleibt eines der attraktivsten Länder für eine Residenz durch Investition. Der Neubau-Weg bleibt bei 300.000 US-Dollar. Käufer auf Plan sind sehr gut geschützt – wenn sie gut beraten sind und sich auf Objekte konzentrieren, die in den nächsten zweieinhalb Jahren fertig werden. Familien gewinnen Flexibilität. Und wer bereits unterschrieben hat, hat sechs Monate Zeit.

Welcher Weg der richtige für dich ist, hängt von deiner Situation ab: ein ausgewähltes Neubauobjekt oder das Traumhaus für 550.000 US-Dollar als Golden-Visa-Einstieg? Oder doch eine Immobilie ab 200.000 US-Dollar mit dem Friendly-Nations-Visum? Als Team, das rund 6 bis 7 Prozent aller in Panama erteilten Golden Visa begleitet, kennen wir das MICI und die Migrationsbehörde aus der täglichen Praxis.

Wir beraten dich ausführlich und begleiten dich professionell – vom ersten Gespräch bis zur Residenz. Schreib uns an: office@immogration.com oder buch dein Beratungsgespräch direkt über immogration.com.

Quellen

•     Decreto Ejecutivo Nr. 17 vom 08.09.2026, Gaceta Oficial Digital Nr. 30613 vom 16.09.2026

•     Decreto Ejecutivo Nr. 193 vom 15.10.2024, Gaceta Oficial Digital Nr. 30140-B

•     MICI, Pressemitteilung vom 10.07.2026: Programa de Inversionista Calificado acelera su crecimiento

•     Infobae, 11.07.2026 (MICI-Gesamtzahlen seit Programmstart) und 24.07.2026 (Residenzgenehmigungen 1. Halbjahr 2026)

•     Nexo, 15.08.2026: La visa de inversionista no tiene fecha límite

•     Perspektive Ausland, YouTube, 16.09.2026: „PANAMA-ABSTURZ: 41 % weniger Visa, 98 % werden trotzdem genehmigt“ (Videobeschreibung)